Beleggingshypotheek

De beleggingshypotheek is geschikt voor aankoop, verbouwing, transformatie en bijvoorbeeld verduurzaming van vastgoed. Een kortlopende hypotheek is snel en flexibel beschikbaar bij Pearl Capital, geschikt om toe te slaan als een kans zich voordoet. We beantwoorden vragen over wat de beleggingshypotheek precies is, hoeveel u kunt lenen en welk type vastgoed geschikt is. Daarnaast leggen we graag uit over onze beoordeling en over de kosten, voorwaarden en risico’s om rekening mee te houden.

1. Wat is een beleggingshypotheek?

Met een beleggingshypotheek kunt u vastgoed financieren dat u als investering aankoopt, verbetert, ontwikkelt en weer verkoopt of langlopend financiert. De term wordt ook gebruikt voor een oude particuliere hypotheekvorm, maar bij Pearl Capital verstrekken we zakelijke hypotheken aan vastgoedondernemers en projectontwikkelaars. Kortlopend, vaak tot aan de definitieve financiering of verkoop van het vastgoedobject.

Wat is een zakelijke beleggingshypotheek?

Een zakelijke beleggingshypotheek is bedoeld voor beleggingspanden met vastgoed als onderpand. U gebruikt de financiering bijvoorbeeld voor de aankoop, renovatie, transformatie of een herfinanciering.

Wij verstrekken kortlopende financiering. Die is bedoeld om in korte tijd waarde toe te voegen, bijvoorbeeld door kantoren te transformeren tot woningen. U betaalt het geleende bedrag terug met de opbrengst uit verkoop of uit definitieve financiering bij een bank.

Is een beleggingshypotheek hetzelfde als een verhuurhypotheek?

Nee, een beleggingshypotheek zoals wij die verstrekken is iets anders dan een verhuurhypotheek. De klassieke verhuurhypotheek is bedoeld voor vastgoed dat al is verhuurd, of dat op korte termijn stabiele huurinkomsten zal opleveren. Onze beleggingshypotheek is breder inzetbaar, bijvoorbeeld voor aankoop, renovatie en transformaties of als tijdelijke overbrugging. Een traditionele verhuurhypotheek heeft vaak een veel langere looptijd.

Wat is het verschil tussen een beleggingshypotheek en een gewone woonhypotheek?

Een gewone woonhypotheek is bedoeld voor woningen waar mensen gaan wonen als hoofdverblijf. Een beleggingshypotheek is bedoeld voor vastgoed waar u zelf niet woont, of voor bedrijfspanden waar geen woonfunctie voor geldt. Daardoor werkt de acceptatie anders, net als de fiscale behandeling. Bij beleggingsvastgoed gaat het vooral om de marktwaarde, de plannen en de exitstrategie voor het plan. Er is geen sprake van hypotheekrenteaftrek en andere zaken die horen bij eigen woningen.

Voor wie is een beleggingshypotheek bedoeld?

Bij Pearl Capital verstrekken we beleggingshypotheken aan vastgoedbeleggers, projectontwikkelaars en vastgoedondernemers. Zij hebben een professioneel en goed onderbouwd plan. Tegelijkertijd willen ze vaak snel aankopen, bijvoorbeeld om een pand te renoveren of te transformeren, om leegstand op te lossen of als tijdelijke overbrugging tot aan definitieve financiering door de bank. Ervaring, eigen inbreng en de exitstrategie maken de aanvraag voor financiering daardoor veel sterker.

Belangrijk voor ons zijn:

• Vastgoed met voldoende onderpandwaarde
• Een concreet financieringsdoel
• Aantoonbare eigen middelen
• Relevante vastgoed- of projectervaring
• Een realistische route naar aflossing

Kunt u een beleggingshypotheek privé of vanuit een bv aanvragen?

De beleggingshypotheek kunt u zowel vanuit privé als vanuit een bv aanvragen, zolang het gaat om de aankoop van zakelijk vastgoed. Wij financieren zowel particuliere vastgoedprofessionals als vastgoed-bv’s en andere eigendomsstructuren. Dankzij onze achtergrond in beleggen en vastgoed begrijpen we structuren met meerdere aandeelhouders en herkomsten van eigen middelen en zekerheden. Voor ons is natuurlijk de UBO van belang, net als een aantal andere gegevens.

2. Hoeveel kunt u lenen met een beleggingshypotheek?

Hoeveel u kunt lenen met een beleggingshypotheek hangt vooral af van de waarde van het vastgoed, het onderpand. Bij Pearl Capital beoordelen we de getaxeerde marktwaarde. Op basis daarvan berekenen we de loan-to-value, dus het maximale bedrag dat u kunt lenen. We kijken daarvoor onder andere naar het type vastgoed, de eigen inbreng en de strategie om de financiering uiteindelijk terug te betalen.

Hoeveel kunt u lenen met een beleggingshypotheek?

Bij Pearl Capital verstrekken we beleggingshypotheken vanaf 250.000 euro tot circa 15 miljoen euro per object. Voor een beleggingshypotheek financieren we in principe tot 70% loan-to-value, dus schuld ten opzichte van de getaxeerde marktwaarde. We houden daarnaast rekening met het type vastgoed en het doel van de financiering. Gaat het om een aankoop en renovatie, transformatie of verduurzaming? Vertel ons over de plannen, dan houden we daar rekening mee bij de beoordeling.

Wat betekent loan-to-value bij een beleggingshypotheek?

De loan-to-value is de verhouding tussen de financiering en de getaxeerde waarde van het vastgoed, vaak afgekort tot LTV. Zou u een lening van 1.200.000 euro aanvragen op een waarde van 2.000.000 euro? Dan gaat het om een LTV van 60%, die we bij Pearl Capital waarschijnlijk kunnen financieren. Hoe lager de LTV, hoe groter de waardebuffer. Dat betekent minder risico, waardoor we waarschijnlijk sneller en flexibeler kunnen schakelen als u een beleggingshypotheek aanvraagt.

Rekent een financier met de koopprijs, marktwaarde of waarde in verhuurde staat?

Dat verschilt per financier. Bij Pearl Capital rekenen we altijd met de getaxeerde marktwaarde. Daarmee waarderen we het onderpand en ook de financiering ten opzichte van die waarde. Bij langlopende financieringen is het gebruikelijk om uit te gaan van de marktwaarde in verhuurde staat, of zelfs van de investering als die lager is dan die waarde. Wij verstrekken kortlopende financiering, waardoor de waardering voor een beleggingshypotheek anders werkt.

Hoeveel eigen geld heeft u nodig voor een beleggingspand?

De maximale LTV voor een beleggingshypotheek bedraagt 70%. Dat betekent dat u 30% van de waarde zelf moet inbrengen. Dat kan met eigen middelen of met aanvullende zekerheden, bijvoorbeeld ander onderpand. Houd er rekening mee dat u naast de 30% eigen inbreng ook moet zorgen voor de overdrachtsbelasting, voor de notariskosten, taxatie en eventuele financieringskosten.

Kunt u overwaarde of ander vastgoed als aanvullende zekerheid gebruiken?

Als het vastgoed voldoende vrije waarde bevat, kunnen we de overwaarde soms als aanvullende zekerheid accepteren. Wij beoordelen daarvoor de marktwaarde, eventuele bestaande leningen en andere gevestigde hypotheekrechten. We zijn vaak flexibel, maar moeten ook kritisch zijn op het risico. Zoekt u naar een manier om overwaarde te gebruiken? Stel ons uw vragen als u een beleggingshypotheek met een korte looptijd wilt aanvragen.

3. Welk beleggingsvastgoed en welke plannen kunt u financieren?

Een beleggingshypotheek is geschikt voor verschillende fasen van een vastgoedproject. Wij financieren zowel de aankoop als een renovatie, transformatie of een herfinanciering. Het type object en de waarde daarvan bepalen in grote lijnen wat we daarin bij Pearl Capital voor u kunnen betekenen. We vragen daarnaast naar de bestemming, de bouwplannen, vergunningen en bijvoorbeeld uw ervaring als vastgoedondernemer.

Welk beleggingsvastgoed kunt u met een beleggingshypotheek financieren?

Bij Pearl Capital financieren we verschillende soorten vastgoed met een beleggingshypotheek. Dat geldt voor zowel commercieel als residentieel vastgoed en gemengd vastgoed. Denk aan woningen of appartementencomplexen voor verhuur, aan kantoren, winkels, bedrijfsruimten en zorgvastgoed of ontwikkellocaties. Ook nieuwbouw, renovatie en transformaties kunnen goed passen. Vooral bij specialistisch vastgoed stellen we een aantal extra vragen, ter verdere onderbouwing.

Kunt u een leegstaand of gedeeltelijk verhuurd beleggingspand financieren?

Soms kan dat, maar met name leegstand verhoogt het risico. Dat vraagt om een duidelijk en goed onderbouwd plan voor verhuur of verkoop. Financiers kijken kritisch naar de verwachte markthuur en de lokale vraag, en bijvoorbeeld naar de beschikbare buffer voor liquiditeit. In veel gevallen maken leegstand en gedeeltelijke verhuring het lastiger om een beleggingshypotheek aan te vragen.

Een sterke aanvraag beantwoordt deze vragen:

• Waarom het pand leegstaat
• Welke werkzaamheden nodig zijn
• Welke doelgroep het vastgoed gaat gebruiken
• Hoelang verhuur naar verwachting duurt
• Hoe rente en kosten tijdens leegstand worden betaald
• Wat het alternatieve exitscenario is

Kunt u aankoop en verbouwing binnen één beleggingshypotheek financieren?

Ja, bij Pearl Capital verstrekken we beleggingshypotheken voor renovaties, verduurzaming en andere werkzaamheden die de waarde verhogen. Het aankoopbedrag stellen we beschikbaar na het passeren bij de notaris. Het verbouwingsbudget wordt meestal via een bouwdepot in fases uitgekeerd. Zorg in ieder geval voor een begroting van de bouwwerkzaamheden, een duidelijke planning en afspraken met de aannemer. Ook informatie over de vergunningen is vaak heel waardevol.

Is een beleggingshypotheek geschikt voor transformatie of herontwikkeling?

Ja, een beleggingshypotheek van Pearl Capital is specifiek geschikt voor transformaties en herontwikkeling van vastgoed. Dat komt door onze snelheid, de flexibiliteit en de korte looptijd van de financiering. Denkt u aan de transformatie van een kantoor, hotel of bedrijfsgebouw? Een goed plan en bouwtechnische haalbaarheid vormen belangrijke uitgangspunten. Houd ook rekening met het omgevingsplan of geef aan welke wijzigingen er nodig zijn en hoe de gemeente daarover denkt. Voorkom onzekerheid over eventuele vergunningen.

Kan ik een vastgoedportefeuille herfinancieren of overwaarde vrijmaken?

In veel gevallen is het mogelijk om de beleggingshypotheek te gebruiken om een vastgoedportefeuille te herfinancieren of om overwaarde vrij te maken. Het is vooral belangrijk dat er voldoende vrije waarde in het onderpand zit. Zoekt u bijvoorbeeld naar een cash-out herfinanciering? Dan lossen we de bestaande financier af. Het resterende bedrag maken we beschikbaar voor aankoop of ontwikkeling.

4. Hoe beoordeelt Pearl Capital een beleggingshypotheek?

Voor de beoordeling van een beleggingshypotheek kijken we vooral naar de waarde van het vastgoed. Dat vormt het onderpand, dus biedt de belangrijkste zekerheid. Daarnaast beoordelen we de eventuele exploitatie, het plan voor het vastgoed en de exitstrategie. Ook kijken we naar uw ervaring als vastgoedondernemer. Een hoge taxatiewaarde helpt, maar vertelt niet het volledige verhaal.

Hoe zwaar wegen huurinkomsten bij een beleggingshypotheek?

De kortlopende beleggingshypotheek die wij verstrekken is meestal niet geschikt voor langdurige verhuur. In plaats daarvan beoordelen wij de getaxeerde waarde van het vastgoed en de LTV. Daarmee brengen we in kaart of het haalbaar is om het vastgoed kortlopend te financieren. Vaak tot aan verkoop na een renovatie, verbouwing of transformatie, of tot aan de definitieve financiering, eventueel op basis van verhuur van het vastgoed.

Hoe wordt de waarde van een verhuurd beleggingspand bepaald?

De waarde van een verhuurd beleggingspand wordt bepaald door een Register-Taxateur. Die bepaalt de marktwaarde en onderbouwt de gebruikte waarderingsmethode. Onder andere huurcontracten, expiratiedata en incentives spelen een belangrijke rol.

Veelgebruikte waarderingsmethoden zijn:

• De discounted-cashflowmethode
• De brutoaanvangsrendementmethode
• De nettoaanvangsrendementmethode
• Vergelijking met recente beleggings- en verkooptransacties

Voor de beleggingshypotheken die we verstrekken bij Pearl Capital is dat vaak minder relevant. Wij kijken vooral naar de getaxeerde waarde van het vastgoed, omdat dit het onderpand vormt. Onze zakelijke hypotheken hebben een korte looptijd, omdat ze vaak worden gebruikt ter overbrugging tot aan verkoop of definitieve financiering van het project.

Welke documenten heeft u nodig voor een beleggingshypotheek?

U moet een aantal documenten aanleveren als u bij ons een beleggingshypotheek aanvraagt. Daarmee beoordelen we het object en de waarde daarvan. We beoordelen uw behoefte aan financiering, de eigen inbreng en de exitstrategie die u wilt gebruiken. Dat is belangrijk, omdat we daarmee het risico inschatten en een afweging maken of we de hypotheek kunnen verstrekken.

Waar kijkt Pearl Capital naar bij de beoordeling van de aanvraag?

Bij Pearl Capital kijken we vooral naar de waarde van het vastgoed als we een aanvraag voor een beleggingshypotheek beoordelen. Daarnaast is het doel van de financiering belangrijk, net als de looptijd en de exitstrategie die u wilt gebruiken. Wilt u het project na de korte looptijd weer verkopen? Of bent u bezig met een definitieve financiering voor het vastgoed?

We beoordelen op basis van vijf pijlers:

• Onderpand: waarde, locatie en verkoopbaarheid
• Exploitatie: huur, leegstand en onderhoud
• Project: doel, begroting, vergunningen en planning
• Ondernemer: ervaring, eigen inbreng en projectorganisatie
• Exit: verkoop of langlopende herfinanciering binnen de looptijd

Hoe snel ontvangt u een voorstel en kan de financiering passeren?

U ontvangt van ons binnen 24 uur een bindend voorstel voor een beleggingshypotheek. Als alle benodigde documenten snel beschikbaar zijn, is passeren bij de notaris al mogelijk binnen vijf dagen. Op die manier bieden we de snelheid en flexibiliteit die vaak nodig is bij vastgoedkansen die zich voordoen.

5. Wat zijn de kosten, voorwaarden en risico’s?

Wat kost een beleggingshypotheek en welke voorwaarden zijn belangrijk? Concrete vragen, die passen bij concrete plannen voor aankoop, verbouwing, renovatie, transformatie of verduurzaming. Daarom leggen we graag uit over zowel de rente die u betaalt als andere voorwaarden. En over de risico’s, die zowel gelden voor ons als financier als voor u als vastgoedondernemer of projectontwikkelaar.

Wat kost een beleggingshypotheek?

De belangrijkste kostenpost voor een beleggingshypotheek is de rente. Toch is het belangrijk om verder te kijken dan dat, bijvoorbeeld naar de financieringskosten en de taxatiekosten. Houd rekening met kosten bij de notaris en kosten voor de inschrijving van een hypotheekakte bij de notaris. Daarnaast betaalt u overdrachtsbelasting en moet u misschien kosten maken voor een bouwdepot als u dat wilt gebruiken.

Welke rente betaalt u voor een beleggingshypotheek?

Bij Pearl Capital betaalt u vanaf 0,65% rente per maand voor een beleggingshypotheek. We beoordelen het object zelf en de getaxeerde waarde daarvan. Daarnaast maken we een risico-inschatting op basis van de looptijd, het bedrag dat u wilt financieren, de LTV en uw exitstrategie. Tijdens de korte looptijd staat de rente vast, zodat u steeds precies weet waar u aan toe bent.

Wilt u een vergelijking maken van de rente voor een beleggingshypotheek? Beoordeel dan in ieder geval:

• De rente per maand én omgerekend per jaar
• De totale rente bij de verwachte looptijd
• Afsluit- en behandelkosten
• Voorwaarden voor vervroegde aflossing
• Mogelijke kosten bij vertraging

Met welke belastingen en aankoopkosten moet u rekening houden?

Als u een beleggingshypotheek afsluit, moet u rekening houden met een paar belastingen en aanvullende aankoopkosten. Houd in ieder geval rekening met de overdrachtsbelasting. Die bedraagt in 2026 8% voor woningen en 10,4% voor bedrijfspanden, winkels, kantoren, bouwgrond en andere niet-woningen. Bij gemengde objecten kunnen verschillende tarieven gelden. Voor nieuwbouw en bouwterreinen wordt vaak btw berekend.

Welke invloed hebben huurregels en het energielabel op de financiering?

Bij Pearl Capital verstrekken we vooral beleggingshypotheken voor aankoop, renovatie, verbouwing, transformatie en verduurzaming. Gaat het om een beleggingsobject voor verhuur en zoekt u een verhuurhypotheek? Houd dan rekening met het aantal WWS-punten voor middenhuur, met maximaal 1.228,07 euro kale huur per maand in 2026. Dat geldt voor woningen met 144 tot 186 WWS-punten. Ook het energielabel beïnvloedt de puntentelling.

Wat gebeurt er als verkoop of herfinanciering langer duurt dan gepland?

Raakt de exit vertraagd, bijvoorbeeld omdat een verbouwing of transformatie langer duurt dan gepland? Dat kan invloed hebben op de beleggingshypotheek en de totale kosten. Verlenging is meestal niet vanzelfsprekend. Bij Pearl Capital beoordelen we de exit op basis van het type vastgoed, de plannen daarvoor, de timing en de haalbaarheid. Bij herfinanciering zijn vooral de toekomstige LTV en de kasstroom belangrijk.