- Spanningsveld: korte termijn versus lange termijn
- Optimale structuur voor de financiering van vastgoed
- Flexibele vastgoedfinanciering door Pearl Capital
U koopt een beleggingspand, dat nog verbouwd of getransformeerd moet worden. Hoe krijgt u daarvoor de financiering rond? Het is vaak een uitdaging, omdat de investeringshypotheek normaal gesproken bedoeld is voor lang lopende verhuur. De verbouwfase vraagt om een kortlopende en flexibele oplossing.
Bij Pearl Capital kunt u geld lenen voor die periode. Onze overbruggingsfinanciering is er speciaal voor geschikt. Met soepele overgang naar een investeringshypotheek. Graag leggen we u uit hoe u beide vormen kunt combineren en wat de typische valkuilen zijn.
Het spanningsveld: korte vs. lange termijn
Een overbruggingsfinanciering heeft een korte looptijd, vaak 6 tot 24 maanden. De financiering is snel beschikbaar met een relatief hoge LTV tot 70%. Een goede exitstrategie is belangrijk, net als voldoende waarde van het onderpand.
De investeringshypotheek is klassiek langlopend, met 10 tot 30 jaar looptijd. Anders dan de overbruggingsfinanciering is de hypotheek gebaseerd op de waarde in verhuurde staat en de stabiele (te verwachten) kasstroom.\
Financiering structureren
Voor de beide vormen van financiering kijken financiers naar twee kernvragen:
- Is de korte termijn haalbaar? Dus, kan de verbouwing betaald en afgerond worden?
- Is de lange termijn rendabel en stabiel? Valt er voldoende huurinkomen of verkoopwaarde te verwachten om de investeringshypotheek te dragen?
Ons team heeft ervaring met zowel de overbruggingsfinanciering als de investeringshypotheek. Dat betekent dat we u daarbij graag begeleiden. Daarbij houden we natuurlijk rekening met de loan-to-value (LTV) en de loan-to-cost (LTC). Voor een investeringshypotheek is vooral de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) belangrijk, omdat dit de verhouding is tussen de nettohuur en de rentelast van de hypotheek.
Een praktijkvoorbeeld
Stel dat u een kantoorpand koopt voor 1,2 miljoen euro, dat u wilt transformeren naar 12 appartementen. Het volgende scenario is dan realistisch:
- Aankoop + verbouwing: totale kosten € 2,0 miljoen
- Overbruggingsfinanciering: € 1,4 miljoen (LTC 70%) met een looptijd van 18 maanden
- Na oplevering: taxatiewaarde in verhuurde staat € 2,8 miljoen
Dat biedt een goed uitgangspunt om een investeringshypotheek aan te vragen. De exitstrategie is dan helder. Een belangrijk aspect, naast de waarde van het onderliggende vastgoed.
Houd rekening met risico’s en valkuilen
In de praktijk kan de overbruggingsfinanciering vlot geregeld zijn, ook met uitzicht op een investeringshypotheek voor een langere periode. Wij begeleiden u graag, om uiteindelijk zo goed mogelijk voorbereid te zijn op de aanvraag voor de langlopende financiering.
Een paar belangrijke valkuilen en risico’s:
- Uitloop van de bouw: leidt tot extra rentelasten en soms herfinancieringsdruk
- Lagere taxatiewaarde: de investeringshypotheek kan lager uitvallen dan gepland
- Dubbele kosten: boeterente of extra notariskosten bij overgang naar langlopend krediet
Reserveer daarom altijd een liquiditeitsbuffer, bijvoorbeeld 5 tot 10% van de totale projectkosten. Ons team helpt u daarnaast bij het doen van realistische aannames, zowel voor de opleverdata bij een verbouwing als de exploitatie die u daarna van plan bent.
Combineer een overbruggingsfinanciering en investeringshypotheek
In de basis verstrekken wij overbruggingsfinancieringen. Dat doen we met een korte looptijd en op een flexibele wijze. Wij kijken vooral naar de waarde van het onderliggende vastgoed. In combinatie met de loan-to-value van maximaal 70% biedt ons dat de zekerheid die we naar onze investeerders nodig hebben.
Het betekent in de praktijk dat we vaak snel kunnen schakelen. We krijgen meer voor elkaar dan de (groot)bank en veel andere financiers. Daarover gaan we daarom graag met u in gesprek.
Wilt u geld lenen of uw klanten een financiering aanbieden? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we zo snel mogelijk contact met u op.
