- Kan de waarde betrouwbaar en onafhankelijk worden vastgesteld?
- Gespecialiseerd in transformaties, verbouwingen en herbestemmingen
- Ontdek onze kortlopende overbruggingsfinanciering: veel flexibiliteit en snelheid
Onderpand en de financiering van vastgoed zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Maar, hoe waarderen financiers het onderpand, als er nog geen sprake is van verhuur? Bij transformaties en verbouwingen genereert het vastgoed nog geen huurinkomsten. Vergunningen zijn soms nog in ontwikkeling en de uiteindelijke functie wordt later gerealiseerd.
Met ons vastgoed financiering fonds bij Pearl Capital verstrekken we kortlopende overbruggingsfinanciering. Dat zijn zakelijke hypotheken met een korte looptijd, bedoeld om projecten van de grond te krijgen. U kunt geld lenen voor de aankoop van vastgoed, bijvoorbeeld met een transformatie, verbouwing of herbestemming tot doel. Benieuwd hoe wij het vastgoed waarderen?
Wat betekenen ‘goed’ en ‘onafhankelijk’ waarderen?
Voor de financiering van vastgoed moeten we kunnen vertrouwen op de waarde van het onderpand. Het is belangrijk dat de waarde:
- Objectief tot stand is gekomen
- Controleerbaar is onderbouwd
- Herhaalbaar is bij een nieuwe taxatie
- Realistisch is in verschillende marktscenario’s
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft een aantal richtlijnen opgesteld voor vastgoedtaxaties. Belangrijke kenmerken zijn onafhankelijkheid, vakbekwaamheid en transparantie. Taxateurs moeten aannames expliciet maken en mogen zich niet laten sturen door belanghebbenden in de financiering.
Bij een transformatie of een verbouwing beoordelen we zowel de huidige staat van het vastgoed, als de toekomstige. We toetsen de aannames over die toekomstige situatie kritisch, omdat dit uiteindelijk is wat de basis vormt voor verkoop of verhuur. De inkomsten daaruit gebruiken vastgoedontwikkelaars en -professionals om de kortlopende financiering aan ons af te lossen.
Veel ervaring met complexe waarderingen
Onze kortlopende financiering van vastgoed is vaak complexer dan veel andere projecten. Dat komt door de korte levensduur en door de transformaties, verbouwingen of herbestemmingen waar we mee te maken hebben.
Bij een regulier verhuurd pand vallen taxateurs vaak terug op:
- Huidige huurcontracten
- Historische kasstromen
- Marktreferenties (vergelijkbare objecten)
In ons geval is dat een stuk lastiger, omdat deze zekerheden ontbreken.
Daarom kijken we in plaats daarvan vooral naar de:
- Toekomstige bestemming
- Verwachte huur of verkoopprijs
- Kosten van verbouwing
- Doorlooptijd van het project
We hebben de expertise en ervaring die er nodig is om een goede inschatting te maken. Daarnaast houden we bijvoorbeeld rekening met de richtlijnen van De Nederlandsche Bank (DNB), op het gebied van veranderende rentes, vraag en economische omstandigheden. Ons team is gespecialiseerd in de waardering en financiering van vastgoed zonder bestaande stabiele kasstroom.
Waardering: ‘as is’ en ‘after renovation’
We gebruiken twee waardebegrippen voor de waardering van vastgoed in ontwikkeling:
Huidige marktwaarde (as is)
- Gebaseerd op huidige bestemming en staat
- Vaak lager bij leegstand of veroudering
- Belangrijk voor het risicobesef van de financier
Toekomstige marktwaarde (after renovation of after development value)
- Gebaseerd op aannames over huur, verkoop of gebruik
- Sterk afhankelijk van marktomstandigheden
- Cruciaal voor de exit van de financiering
We onderbouwen dit altijd met zoveel mogelijk marktdata en toetsen zowel de bouwkosten als de zekerheid van het beschikbare budget (contingency). Samen met de ervaring van de vastgoedontwikkelaar of -professional geeft dat ons een betrouwbaar beeld van de (toekomstige) waarde van vastgoed.
Geld lenen voor de financiering van vastgoed
Onze kortlopende financiering voor vastgoed is beschikbaar voor de aankoop van objecten, bijvoorbeeld met het doel om die te verbouwen, transformeren of herbestemmen. Wij kijken graag mee naar het potentieel, om snel en flexibel te realiseren waarmee u aan de slag wilt.
Wilt u geld lenen of uw klanten een financiering aanbieden? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we binnen 24 uur contact met u op.
