Vastgoed financieren zonder bank

Benieuwd hoe andere ondernemers en ontwikkelaars vastgoed financieren zonder bank? Als de banken niet meewerken of niet snel genoeg schakelen zijn er alternatieve opties beschikbaar. De kortlopende zakelijke financiering van Pearl Capital is beschikbaar om snel en flexibel te financieren op basis van de waarde van het vastgoed als onderpand.

1. Vormen van financiering zonder bank

Ontdek hoe vastgoed financieren zonder bank werkt en waar u rekening mee moet houden. We leggen uit wat de verschillende opties zijn, zodat u die met elkaar kunt vergelijken. Vooral de herkomst van kapitaal is belangrijk, net als de rol van de financier, het platform en de afspraken die u met elkaar maakt.

Wat betekent vastgoed financieren zonder bank precies?

Vastgoed financieren zonder bank betekent dat u een zakelijke lening afsluit, zonder traditionele bank. Het geld wordt verstrekt door een alternatieve financier, zoals Pearl Capital. Er zijn verschillende vormen van non-bancaire financiering, die allemaal gelden als financiering zonder bank. In ons geval financiert u op basis van vastgoed, vandaar dat we vastgoed financieren zonder bank.

Welke vormen van niet-bancaire vastgoedfinanciering zijn er?

Er zijn meerdere soorten financiering zonder bank beschikbaar. Sinds 2024 geldt vastgoedfinanciering niet meer als aparte categorie, maar gaat het om een bestedingscategorie binnen direct lending en crowdfunding. Dat maakt voor u niet uit. De structuur bepaalt wie er kapitaal verstrekt, hoe de aanvraag verloopt en welke partijen er bij de lening betrokken zijn.

Wat is het verschil tussen een vastgoedfonds, een private investeerder en crowdfunding?

Een vastgoedfonds, private investeerder en crowdfunding zorgen allemaal voor financiering zonder bank. In ons geval financieren we vastgoed, omdat we de waarde van het vastgoed als onderpand gebruiken.

Wij zijn een zakelijk hypothekenfonds, dus we verzamelen kapitaal en verstrekken op basis daarvan zakelijke leningen. Private investeerders doen dat uit eigen middelen en maken rechtstreeks afspraken. Crowdfunding brengt vanuit een online platform meerdere investeerders bij elkaar. Specifiek voor crowdfunding gelden aanvullende Europese regels en strenger toezicht.

Is bankvrij vastgoed financieren hetzelfde als direct lending of private lending?

Niet helemaal, omdat bankvrij of non-bancair een brede verzamelnaam is. Wilt u vastgoed financieren zonder bank? Dan is er sprake van direct lending, maar geen private lending. Het verschil is dat het geld bij ons uit een fonds komt, in plaats van een private investeerder.

Let op: private lending kan direct lending zijn, maar (vastgoed) financieren zonder bank gaat om meer dan private lending alleen. Vanzelfsprekend leggen we u het verschil graag uit.

Moet mijn bank de financiering eerst afwijzen voordat ik zonder bank kan financieren?

Nee, dat is niet nodig. U kunt vastgoed financieren zonder bank, als u bijvoorbeeld sneller wilt schakelen dan bij de bank. Heeft u de financiering snel nodig, bijvoorbeeld om vastgoed aan te kunnen kopen of een kans tot ontwikkeling te grijpen?

Pearl Capital beoordeelt de waarde van het vastgoed, uw plannen en de manier waarop u de financiering weer zal aflossen. De exit-strategie is belangrijk, bijvoorbeeld door een definitieve financiering af te sluiten of door het project (na verbouwing, ontwikkeling of verduurzaming) weer te verkopen.

Bronnen

• Pearl Capital. Vastgoed financieren zonder bank: alles wat u moet weten.
  pearlcapital.nl
• Stichting MKB Financiering. Jaaronderzoek non-bancaire financiering 2024.
  stichtingmkbfinanciering.nl
• De Nederlandsche Bank. Financiering via Nederlandse fintechs in drie jaar tijd meer dan verdubbeld.
  dnb.nl
• Centraal Bureau voor de Statistiek. Financieringsmonitor 2025.
  cbs.nl
• KVK. Welke financieringsvormen zijn er?.
  kvk.nl
• Autoriteit Financiële Markten. Wet- en regelgeving voor crowdfundingplatformen.
  afm.nl

2. Wanneer kiest u voor financieren zonder bank?

Denkt u aan vastgoed financieren zonder bank, maar twijfelt u of dit in uw situatie geschikt is? Een alternatieve financiering is niet per se beter of minder goed dan een financiering via de bank. Kijk vooral naar de looptijd, de snelheid waarmee u wilt schakelen en de flexibiliteit. Als wij vastgoed financieren is vooral de exit-strategie belangrijk, dus hoe u de kortlopende financiering weer terugbetaalt.

Wanneer is vastgoed financieren zonder bank interessanter dan via een bank?

Het ene of het andere is niet automatisch beter. Kies vooral voor de vorm die de juiste looptijd heeft, snelheid biedt en waarvan de voorwaarden passen bij de financiering die u zoekt. Wij beoordelen bijvoorbeeld de waarde van het vastgoed, omdat dat het onderpand vormt. Banken zullen kritischer kijken naar jaarcijfers, omdat ze leningen vaak langlopend verstrekken.

Voor welke vastgoedprojecten is een niet-bancaire financiering vooral geschikt?

Vastgoed financieren zonder bank is vooral geschikt bij projecten waarbij u snel moet schakelen. Of als u van plan bent om vastgoed aan te kopen en te verbouwen, (her)ontwikkelen of verduurzamen. Wilt u het pand daarna weer verkopen of zoekt u voor die tijd erna definitieve financiering? Dan is onze alternatieve financiering waarschijnlijk goed geschikt.

Vastgoed financieren zonder bank is een interessante optie bij:

• Snelle aankoop
• Renovatie of transformatie
• Overbrugging tot verkoop
• Herfinanciering van bestaande schuld
• Tijdelijk vrijmaken van kapitaal met vastgoed als zekerheid

Kan ik de aankoop én verbouwing of transformatie zonder bank financieren?

Ja, veel ondernemers en ontwikkelaars financieren vastgoed zonder bank met een korte looptijd. Ze hebben plannen voor een verbouwing, transformatie of verduurzaming. Daarvoor gebruiken ze onze financiering, vaak in combinatie met een bouwdepot.

Het bouwdepot kan 100% van de verbouwingskosten dekken. Houd er rekening mee dat de totale financiering maximaal 70% van de waarde van het vastgoed mag bedragen.

Is vastgoedfinanciering zonder bank vooral kortlopend of kan het ook langlopend?

Alternatieve financiering is niet automatisch kortlopend, maar ons zakelijk hypotheekfonds is dat wel. Wilt u vastgoed financieren zonder bank? Wij verstrekken kortlopende overbruggingsfinanciering. Die kunt u gebruiken om bijvoorbeeld een pand aan te kopen en dat te verbouwen, transformeren of verduurzamen. Of als tijdelijke overbrugging, totdat u de definitieve financiering kunt afsluiten.

Kan ik niet-bancaire vastgoedfinanciering combineren met bankfinanciering?

Ja, in sommige gevallen kunt u een lening bij de bank combineren met vastgoedfinanciering zonder bank. Maar, houd er rekening mee dat zowel de bank als wij goed kijken naar de totale financiering.

Als wij een zakelijke hypotheek verstrekken als overbruggingsfinanciering doen we dat altijd op basis van het eerste recht van hypotheek.

Bronnen

• Pearl Capital. Vastgoed financieren zonder bank: alles wat u moet weten.
  pearlcapital.nl
• Pearl Capital. Geld lenen tegen voordelige tarieven – zakelijke vastgoedfinanciering.
  pearlcapital.nl
• KVK. Zakelijk lenen? Hier letten financiers op.
  kvk.nl
• KVK. Geld lenen voor je bedrijf doe je met stapelfinanciering.
  kvk.nl
• Ondernemersplein. Zakelijke lening of financiering aanvragen.
  ondernemersplein.overheid.nl
• European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring.
  eba.europa.eu

3. Haalbaarheid, LTV en eigen inbreng

Is het haalbaar om vastgoed te financieren zonder bank? Vooral de waarde van het vastgoed is belangrijk, omdat dit dient als onderpand voor de financiering. Daarnaast heeft u voldoende eigen middelen nodig, ten opzichte van de maximale loan-to-value. Bij Pearl Capital is de maximale LTV 70%. Dat betekent dat u de andere 30% uit eigen middelen moet inbrengen, plus de bijkomende kosten voor de aankoop.

Hoeveel kan ik zonder bank lenen voor vastgoed?

Bij Pearl Capital kunt u lenen vanaf €250.000 tot circa €15 miljoen per object. De maximale loan-to-value (LTV) bedraagt 70%. De rest van de waarde van het vastgoed moet u uit eigen middelen inbrengen, plus de bijkomende kosten om het vastgoed aan te kopen. Wilt u vastgoed financieren zonder bank? Het onderstaande rekenvoorbeeld geeft een indicatie van hoe dat werkt.

Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor vastgoedfinanciering zonder bank?

Wilt u vastgoed financieren zonder bank en bedraagt de maximale LTV 70%? Dan betekent dit dat u 30% van de aankoopprijs zelf dient in te brengen, plus de bijkomende kosten. Houd bijvoorbeeld rekening met overdrachtsbelasting, taxatie, notaris, advies en projectkosten.

Houd daarnaast rekening met eventuele tegenvallers, dus reken bij voorkeur niet te krap.

Wij rekenen graag met u mee, om op een rij te zetten hoeveel eigen geld u nodig heeft.

Welke waarde gebruikt de financier: koopsom, taxatiewaarde of eindwaarde?

Voor de LTV en om de haalbaarheid van vastgoed financieren zonder bank te beoordelen kijken we naar de getaxeerde marktwaarde van het onderpand. Dat is de uiteindelijke waarde op basis waarvan we de kortlopende financiering kunnen verstrekken.

Wilt u een pand aankopen en dat verbouwen, transformeren of verduurzamen? Een onderbouwde waarde na verbouwing is dan ook relevant voor de financiering die we verstrekken, specifiek voor het bouwdepot, het projectrisico en de strategie voor de exit.

Kan ik vastgoed financieren zonder jaarcijfers of met afwijkende cijfers?

Ja, in veel gevallen lukt het om vastgoed te financieren zonder jaarcijfers, als u buiten de bank om de opties onderzoekt. Banken moeten kijken naar jaarcijfers, vaak van meerdere jaren. Zij moeten een kritische en uitvoerige beoordeling doen, waarbij de cijfers van een onderneming vaak belangrijk zijn.

Heeft u weinig jaarcijfers beschikbaar of wilt u op een andere manier financieren? Wij financieren voornamelijk op basis van de waarde van het vastgoed. Daarom zijn de jaarcijfers minder belangrijk.

Welke factoren bepalen of mijn vastgoed en project financierbaar zijn?

Financiers kijken nooit naar één getal of één type cijfers. In plaats daarvan beoordelen we zowel de waarde van het vastgoed als uw ervaring als ondernemer en bijvoorbeeld de haalbaarheid van het plan. Voor de vastgoedfinanciering doen we een brede check, die we desalniettemin snel kunnen doen. U kunt al binnen 24 uur een bindend voorstel ontvangen.

Bronnen

• Pearl Capital. Geld lenen tegen voordelige tarieven – zakelijke vastgoedfinanciering.
  pearlcapital.nl
• Pearl Capital. Van huur naar koop: de financiering van vastgoed.
  pearlcapital.nl
• Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed.
  nrvt.nl
• KVK. Een zakelijke hypotheek afsluiten.
  kvk.nl
• KVK. Zakelijk lenen? Hier letten financiers op.
  kvk.nl
• Belastingdienst. Het tarief van de overdrachtsbelasting.
  belastingdienst.nl
• European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring.
  eba.europa.eu

4. Kosten, voorwaarden en zekerheid

Benieuwd hoe u financieringsvoorstellen inhoudelijk kunt vergelijken? Natuurlijk kijkt u naar de rente en de kosten. Beoordeel daarnaast bijvoorbeeld een eventuele provisie, de looptijd, opties tot vervroegd aflossen en de zekerheden en afspraken die u met elkaar maakt. Tip: transparante voorwaarden zijn bij vastgoed financieren zonder bank net zo belangrijk als een scherpe rente.

Is vastgoedfinanciering zonder bank duurder dan financiering bij een bank?

Niet altijd, vooral niet als u naar het volledige project kijkt. Een lening bij de bank kan bij een stabiele en langlopende exploitatie een lagere rente opleveren, dus een lagere financieringslast. Maar, vastgoed financieren buiten de bank om kan juist interessant zijn als snelheid belangrijk is om te voorkomen dat er een vastgoedkans verloren gaat. Kijk daarom altijd naar de totale prijs en de flexibiliteit, plus alle bijkomende kosten zoals die voor de notaris en taxatie.

Hoe wordt de rente bepaald en hoe vergelijk ik maandrente met jaarrente?

De rente voor vastgoed financieren zonder bank hangt samen met het risico van het project, de LTV, de looptijd en de waarde van het onderpand. Daarnaast beoordelen we de exit van het project. Dus denkt u aan aankopen om te verbouwen, transformeren of verduurzamen? Als u daarna wilt verkopen is dat een bekende strategie voor vastgoedfinanciering. Of kies voor een langlopende financiering, waarmee u onze overbruggingsfinanciering kunt aflossen.

Welke bijkomende kosten komen bij niet-bancaire vastgoedfinanciering kijken?

Voor vastgoed financieren zonder bank betaalt u rente en uiteindelijk de aflossing. Er is geen sprake van specifieke bijkomende kosten, die u bij een lening bij de bank niet zou hebben.

Houd er in beide gevallen rekening mee dat u bijkomende aankoopkosten maakt, als u vastgoed wilt aankopen. U kunt dan denken aan afsluit- of behandelkosten, bemiddelingsprovisie, taxatie, notaris, hypotheekakte en Kadaster, bouwdepotkosten en kosten bij verlenging of bijzonder beheer. Veel van de kosten komen vooral voor bij een financiering via de bank. Vastgoed financieren zonder bank is vaak overzichtelijker.

Welke zekerheden en hypotheekrechten vraagt een niet-bancaire financier?

Om vastgoed te financieren zonder bank gebruiken we andere zekerheden dan de bank. Banken kijken vooral naar jaarcijfers. Wij beoordelen in plaats daarvan vooral de waarde van het vastgoed, omdat dit het onderpand vormt.

De hypotheekakte wordt altijd notarieel vastgelegd en geregistreerd in de openbare registers. De rangorde is belangrijk. Wij vragen altijd om het eerste recht van hypotheek, om onze investeerders zoveel mogelijk zekerheid te kunnen bieden. Daarnaast zijn er aanvullende zekerheden mogelijk, bijvoorbeeld uw ervaring als ondernemer met vergelijkbare projecten.

Waar moet ik op letten bij het kiezen van een niet-bancaire vastgoedfinancier?

Kijk verder dan de rente alleen als u zoekt naar vastgoedfinanciering zonder bank.

Controleer in ieder geval:

• Totale prijs en provisies (bij Pearl Capital berekenen we geen provisie)
• Voorwaarden voor aflossen, verlengen en betalingsproblemen
• Bron en zekerheid van het kapitaal
• Klachtenprocedure en trackrecord
• Relevante vergunning of registratie, waar die van toepassing is

Bronnen

• Pearl Capital. Vastgoed financieren zonder bank: alles wat u moet weten.
  pearlcapital.nl
• Stichting MKB Financiering. Gedragscode MKB Financiers.
  stichtingmkbfinanciering.nl
• Stichting MKB Financiering. Keurmerk Erkend MKB Financier.
  stichtingmkbfinanciering.nl
• KVK. Een zakelijke lening, wat is dat?.
  kvk.nl
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Levering en hypotheek.
  knb.nl
• Kadaster. Rangorde van inschrijvingen.
  catalogus.kadaster.nl
• Autoriteit Financiële Markten. Met wie doe je zaken? – Check je aanbieder.
  afm.nl

5. Aanvragen: snelheid en exit-strategie

Hoe kunt u vastgoedfinanciering zonder bank aanvragen? En hoe snel krijgt u een voorstel? Belangrijke informatie, net als de exit-strategie die u kunt gebruiken. Wilt u vastgoed kopen en dat verbouwen, transformeren of verduurzamen? Dan is het belangrijk om snel en flexibel te kunnen handelen. Zodra u een aanvraag doet ontvangt u binnen 24 uur van ons een bindend voorstel.

Welke documenten heb ik nodig om vastgoed zonder bank te financieren?

Welke stukken we precies nodig hebben om vastgoed te financieren zonder bank hangt af van het type project en uw plannen. Houd er rekening mee dat we in ieder geval gegevens over het vastgoed nodig hebben, net als over uw ervaring en achtergrond. Bij een aanvraag buiten de bank om moet u in ieder geval denken aan:

• Object- en kadastrale gegevens
• Koopcontract en taxatie
• Begroting, planning en vergunningen
• Eigen middelen en bestaande schulden
• Gegevens van aanvrager en uiteindelijk belanghebbenden
• Een concrete exitstrategie

Hoe snel kan vastgoedfinanciering zonder bank geregeld zijn?

Wilt u snel schakelen voor een vastgoedfinanciering zonder bank? Bij Pearl Capital ontvangt u binnen 24 uur een bindend voorstel. Daarna is het al haalbaar om binnen vijf dagen te passeren bij de notaris.

Moet u snel beslissen, om te voorkomen dat de aankoopkans voor het vastgoed voorbijgaat? Zorg ervoor dat u goed bent voorbereid. Zorg bijvoorbeeld alvast voor de taxatie en maak duidelijk hoe het eigendom van het vastgoed geregeld is. Zijn er vergunningen nodig of moet er nog een identificatie plaatsvinden? Dat kan leiden tot vertraging, dus probeer dat alvast te regelen.

Hoe verloopt een aanvraag van quickscan tot passeren bij de notaris?

De aanvraag van vastgoedfinanciering zonder bank zou zo eenvoudig mogelijk moeten werken. Bij Pearl Capital starten we met een quickscan. Daarmee brengen we in kaart wat uw wensen zijn en of de plannen haalbaar zijn. Daarna maken we zo snel mogelijk het dossier compleet.

Wat is een goede exitstrategie bij kortlopende vastgoedfinanciering?

In principe zijn er een paar exit-strategieën mogelijk voor een kortlopende vastgoedfinanciering. Wilt u vastgoed financieren zonder bank? Misschien gaat het om de aankoop van vastgoed, met plannen voor een verbouwing, transformatie of verduurzaming. Dan kunt u het project daarna hopelijk voor een hogere prijs verkopen, en daarmee de financiering aflossen. Of u kunt het project daarna langlopend financieren. Dan kunt u die financiering gebruiken om de kortlopende lening bij Pearl Capital af te lossen.

Wat als verkoop of herfinanciering later lukt dan gepland?

Denkt u dat er vertraging kan ontstaan? Houd daar alvast rekening mee bij het aanvragen van de vastgoedfinanciering zonder bank. Of meld het zo snel mogelijk, tijdens de looptijd van de lening.

Een kortlopende overbruggingsfinanciering voor vastgoed laat zich niet zo makkelijk verlengen. Daarom is het belangrijk om direct contact op te nemen. Dat voorkomt eventuele problemen, door samen naar een geschikte oplossing te zoeken.

Bronnen

• Pearl Capital. Geld lenen tegen voordelige tarieven – zakelijke vastgoedfinanciering.
  pearlcapital.nl
• Pearl Capital. Vastgoed financieren zonder bank: alles wat u moet weten.
  pearlcapital.nl
• KVK. Zo vraag je een financiering aan.
  kvk.nl
• KVK. Een zakelijke hypotheek afsluiten.
  kvk.nl
• KVK. Financiering vinden voor groei van je bedrijf.
  kvk.nl
• Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie. Levering en hypotheek.
  knb.nl
• European Banking Authority. Guidelines on loan origination and monitoring.
  eba.europa.eu