Nederland hoeft niet voor iedere extra woning nieuwe grond te bebouwen. In bestaande woongebouwen, kantoren, winkels en ander vastgoed ligt nog ruimte om duizenden woningen toe te voegen. Het kabinet wil die kansen beter benutten en neemt maatregelen om optoppen, splitsen en transformeren eenvoudiger te maken.
Daarmee krijgt de bestaande gebouwenvoorraad een nadrukkelijkere rol in de woningbouwopgave. Het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening wil juridisch borgen dat gemeenten het toevoegen van woningen en woonplekken in bestaande gebouwen faciliteren. Aanleiding is dat projecten nu geregeld vertraging oplopen doordat lokale regels, vergunningstrajecten en beoordelingskaders niet goed aansluiten op dit type ontwikkeling.
15.000 woningen per jaar als ambitie
Volgens het kabinet kunnen optoppen, ombouwen, splitsen en woningdelen samen jaarlijks ongeveer 15.000 extra woningen opleveren. Voor de komende vier jaar is 41 miljoen euro beschikbaar om deze aanpak te ondersteunen. Gemeenten kunnen daarnaast hulp krijgen van het Nationaal Expertisecentrum Woningbouw en gebruikmaken van onder meer potentiescans en rekenmodellen.
De potentie is aanzienlijk. Eerder onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) kwam voor splitsen, optoppen en transformatie uit op ongeveer 14.250 tot 18.000 woningen per jaar tot en met 2030. Transformatie levert volgens dat onderzoek het grootste aandeel, gevolgd door woningsplitsing en optoppen.
Ook op lokaal niveau blijken de kansen groot. Stec Groep onderzocht twintig stedelijke focusgebieden en becijferde dat daar gezamenlijk ruimte ligt voor circa 36.900 tot 44.000 extra woningen door bestaande gebouwen intensiever te benutten. Verdichting kan bovendien worden gecombineerd met verduurzaming en verbetering van bestaande wijken.
Technisch haalbaar betekent nog niet gerealiseerd
Tegelijkertijd waarschuwt het EIB dat het technisch aantal woningen niet automatisch wordt gerealiseerd. Vooral bij optoppen en splitsen spelen de belangen van bestaande bewoners, technische beperkingen en de financiële haalbaarheid een belangrijke rol. Ook bij transformatie wordt het ingewikkelder: veel relatief eenvoudige kantoren en andere panden zijn de afgelopen jaren al omgebouwd, waardoor toekomstige projecten vaker maatwerk vragen.
Daarmee is beter benutten van bestaande gebouwen geen vervanging voor nieuwbouw. Wel kan verdichting binnen bestaande steden en dorpen een waardevolle aanvulling vormen. Grond en infrastructuur zijn vaak al aanwezig en bestaande panden kunnen door verbouwing een compleet nieuwe economische functie krijgen.
Voor vastgoedontwikkelaars ontstaan zo interessante opties. Een verouderd kantoor kan bijvoorbeeld worden getransformeerd naar woningen, terwijl op een bestaand wooncomplex extra bouwlagen kunnen worden toegevoegd. Zulke projecten combineren de aankoop of herfinanciering van vastgoed vaak met aanzienlijke verbouwingskosten. Juist de snelheid waarmee financiering beschikbaar is, kan dan mede bepalen of een ontwikkeling haalbaar wordt.
Pearl Capital verstrekt zakelijke vastgoedfinanciering voor onder meer aankoop, verbouwing en transformatie. Financiering is beschikbaar vanaf 250.000 euro, met vastgoed als onderpand en de optie tot een bouwdepot tot 100 procent van de verbouwingskosten. Daarmee kunnen ontwikkelaars snel kapitaal beschikbaar krijgen om kansen binnen de bestaande gebouwenvoorraad daadwerkelijk te benutten.
