Wie begin dit jaar rekende op gestaag dalende rentes, moet die verwachting bijstellen. Zowel in de Verenigde Staten als in Europa houden centrale banken de rente voorlopig relatief hoog. De Amerikaanse Federal Reserve liet zijn beleidsrente eind juli opnieuw ongemoeid. Ook de Europese Centrale Bank koos in juli voor een rentepauze, nadat zij de rente een maand eerder juist had verhoogd. Voor vastgoedondernemers betekent dit vooral dat wachten op structureel goedkopere financiering steeds minder vanzelfsprekend wordt.
De Federal Reserve handhaafde op 29 juli de Amerikaanse beleidsrente op 3,5 tot 3,75%. Dat niveau geldt inmiddels sinds het begin van 2026. De Amerikaanse economie groeit volgens de centrale bank nog altijd in een solide tempo, terwijl de arbeidsmarkt stabiel blijft. Tegelijkertijd ligt de inflatie nog boven de doelstelling van 2%, mede door prijsstijgingen bij energie.
Opvallend was bovendien dat drie van de twaalf stemgerechtigde beleidsmakers de rente juist met 0,25 procentpunt wilden verhogen. Daarmee is duidelijk dat een renteverlaging momenteel allerminst vanzelfsprekend is. De discussie gaat eerder over de vraag hoelang het huidige niveau nodig blijft en of nieuwe inflatiedruk alsnog tot verkrapping moet leiden.
Ook Europa heeft de dalende lijn verlaten
In Europa ontstaat een vergelijkbaar beeld. De ECB verlaagde de rente in eerdere fases, maar verhoogde de depositorente in juni 2026 met 0,25 procentpunt naar 2,25%. Hogere energieprijzen als gevolg van de spanningen in het Midden-Oosten speelden daarbij een belangrijke rol.
Op 23 juli hield de ECB die rente vervolgens onveranderd op 2,25%. Ook de herfinancieringsrente bleef staan op 2,40%. Volgens DNB wil de centrale bank eerst beter kunnen beoordelen hoe geopolitieke ontwikkelingen en hogere olieprijzen doorwerken in de inflatie.
Daarmee ziet het rentelandschap er anders uit dan een jaar geleden. Het gaat niet langer vanzelfsprekend om de vraag wanneer de volgende verlaging komt. Centrale banken reageren nadrukkelijk op nieuwe economische cijfers, energieprijzen en geopolitieke ontwikkelingen. Daardoor kunnen perioden van stabiliteit, verhogingen en eventuele verlagingen elkaar afwisselen.
Hogere beleidsrente werkt door in kredietverlening
Voor ondernemers is uiteindelijk niet alleen de beleidsrente van belang. De rente van centrale banken werkt door in de kosten waartegen banken zichzelf financieren en beïnvloedt daarmee ook de rente en voorwaarden voor zakelijke kredieten. DNB benadrukt dat de ECB-rente uiteindelijk doorwerkt in andere rentes in de economie.
Uit de meest recente Bank Lending Survey van de ECB blijkt dat banken hun kredietvoorwaarden voor bedrijven in het tweede kwartaal van 2026 per saldo verder aanscherpten. Ook de voorwaarden van nieuwe zakelijke leningen werden strenger, vooral door hogere leenrentes. Voor het derde kwartaal verwachten banken opnieuw een lichte verdere aanscherping.
Bij commercieel vastgoed is het beeld iets gunstiger. Daar werden de kredietvoorwaarden in de eerste helft van 2026 nog wel aangescherpt, maar in de kleinste mate sinds de eerste helft van 2021. De ECB ziet daarin tekenen dat de vastgoedmarkt verder stabiliseert.
Financiering draait om meer dan het rentepercentage
Voor vastgoedondernemers ontstaat daardoor een genuanceerd beeld. Van de sterk oplopende rente zoals enkele jaren geleden is geen sprake, maar een snelle terugkeer naar zeer goedkoop geld ligt evenmin voor de hand. Bovendien bepaalt de beleidsrente maar een deel van de uiteindelijke financieringsvoorwaarden.
Een financier kijkt ook naar het vastgoed zelf, de verhouding tussen lening en waarde, de kasstromen, de looptijd en de manier waarop de lening uiteindelijk wordt afgelost of geherfinancierd. Juist wanneer rentebewegingen moeilijk voorspelbaar zijn, wordt die totale financieringsstructuur belangrijker.
Dat geldt bijvoorbeeld bij een aankoop die snel moet worden afgerond. Wachten op een eventuele renteverlaging kan de financieringslasten in de toekomst verlagen, maar kan tegelijkertijd betekenen dat een aankoopkans verdwijnt. Bij een verbouwing of transformatie speelt iets vergelijkbaars: uitstel kost soms meer dan een iets hogere financieringsrente.
Pearl Capital verstrekt kortlopende vastgoedfinancieringen voor ondernemers en vastgoedprofessionals die bijvoorbeeld een aankoop, verbouwing, transformatie of de periode tot een definitieve financiering willen overbruggen. Er kan tot 80% loan-to-value worden gefinancierd en Pearl Capital kan binnen 24 uur een bindende offerte uitbrengen. Daarmee hoeft een vastgoedbeslissing niet uitsluitend afhankelijk te zijn van de vraag wanneer centrale banken hun volgende rentestap zetten.
