Voor het bouwen van 100.000 woningen per jaar is naar schatting €40 miljard aan kapitaal nodig. Vooral bij private huurwoningen dreigt een tekort aan financiering, waarschuwt De Nederlandsche Bank. Hogere rentes, veranderende belastingregels en strengere regulering hebben investeerders voorzichtiger gemaakt. Daarmee wordt niet alleen de beschikbaarheid van bouwgrond of personeel bepalend voor nieuwe woningbouw, maar steeds nadrukkelijker ook de vraag: is een project financieel haalbaar en financierbaar?
Nederland wil de woningbouw al jaren versnellen. Voor een productie van 100.000 woningen per jaar is volgens DNB ongeveer €40 miljard nodig. Circa €6,4 miljard daarvan moet jaarlijks worden geïnvesteerd in nieuwe private huurwoningen buiten de corporatiesector.
Juist daar ontstaat een knelpunt. Nederlandse institutionele beleggers, waaronder pensioenfondsen, investeerden in 2025 ongeveer €3,6 miljard in private huurwoningen. Dat is ruim de helft van wat jaarlijks nodig zou zijn. DNB verwacht bovendien niet dat deze partijen hun investeringen eenvoudig zover kunnen verhogen dat daarmee het volledige financieringsgat wordt gedicht.
Buitenlands kapitaal vrijwel verdwenen
Tegelijkertijd zijn buitenlandse beleggers veel minder actief geworden op de Nederlandse woningmarkt. Tot enkele jaren geleden waren zij nog verantwoordelijk voor een aanzienlijk deel van de investeringen in nieuwe private huurwoningen. Hun aandeel daalde volgens DNB van ongeveer een derde in 2022 naar vrijwel nul in 2025.
Daarvoor bestaat niet één oorzaak. Hogere financieringskosten spelen een rol, maar ook veranderingen in de belastingheffing en strengere huurprijsregulering hebben invloed op het rendement dat investeerders kunnen behalen. Wanneer verwachte kasstromen dalen of onzeker worden, neemt ook de waarde af die een investeerder aan een woningbouwproject kan toekennen.
Precies daar raken vastgoedbeleid en vastgoedfinanciering elkaar. Een project kan maatschappelijk gewenst zijn en technisch uitvoerbaar lijken, maar zonder voldoende verwachte inkomsten en een sluitende businesscase wordt het lastiger om het benodigde kapitaal aan te trekken.
Regelgeving beïnvloedt de financierbaarheid
DNB pleit daarom voor meer voorspelbaarheid in het woningmarktbeleid. Nieuwbouwprojecten worden immers beoordeeld over een periode van vele jaren. Investeerders moeten vooraf inschatten welke huurinkomsten zij kunnen verwachten, welke belastingen gelden en welke kosten gedurende de exploitatie ontstaan. Onzekerheid daarover verhoogt het risico en daarmee het rendement dat investeerders verlangen. Dat kan projecten uiteindelijk minder waard en moeilijker financierbaar maken.
De overheid heeft inmiddels op onderdelen geprobeerd het investeringsklimaat aantrekkelijker te maken. Zo daalde de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt per 1 januari 2026 van 10,4% naar 8%. Voor onder meer verhuurde woningen geldt daardoor het lagere tarief.
Maar DNB wijst erop dat één maatregel niet voldoende is. Ook gemeentelijke eisen, huurprijsregulering en fiscale voorspelbaarheid bepalen uiteindelijk of nieuwbouwprojecten financieel uit kunnen. De centrale bank adviseert daarom onder meer om lokale regels beter te standaardiseren en de gevolgen van de Wet betaalbare huur voor nieuwbouwfinanciering nadrukkelijk mee te nemen in de evaluatie van die wet.
Financiering bepaalt mede of een vastgoedplan doorgaat
Dat maakt toegang tot verschillende vormen van kapitaal steeds belangrijker. Langlopende institutionele of bancaire financiering is niet in iedere fase van een vastgoedproject direct beschikbaar. Zeker bij aankoop, renovatie, transformatie of de eerste ontwikkelingsfase kan tijdelijk financiering nodig zijn om een project naar een volgende fase te brengen.
Pearl Capital verstrekt daarvoor kortlopende vastgoedfinancieringen aan vastgoedprofessionals. De financiering kan onder meer worden ingezet voor residentieel vastgoed en nieuwbouw, bijvoorbeeld als overbrugging totdat een definitieve financiering beschikbaar is. Pearl Capital financiert afhankelijk van het project tot 80% loan-to-value en kan binnen 24 uur een bindende offerte uitbrengen.
