Een verouderd vastgoedobject kan op papier aantrekkelijk geprijsd zijn. Maar wie alleen naar de aankoopprijs kijkt, mist een steeds belangrijker deel van de rekensom. Renovatie, verduurzaming en onverwachte technische ingrepen kunnen het prijsverschil met nieuwbouw snel verkleinen. Zeker nu bouwkosten opnieuw stevig oplopen, wordt een goede analyse vóór aankoop belangrijker.
Dat blijkt ook uit recente cijfers van het CBS. De inputprijsindex voor nieuwbouwwoningen lag in juli 2026 5,1 procent hoger dan een jaar eerder. Vooral de looncomponent is de afgelopen periode sterk gestegen. Hoewel die index specifiek betrekking heeft op nieuwbouw, geeft hij wel aan dat arbeid en materialen duurder worden. Diezelfde kostenposten spelen ook een grote rol bij renovatie- en transformatieprojecten.
Lage aankoopprijs zegt niet alles
Bij bestaand vastgoed kan juist de technische staat voor grote financiële verschillen zorgen. Een pand met een gedateerde installatie, slechte isolatie of achterstallig onderhoud biedt ruimte voor waardecreatie, maar vraagt vaak direct om extra kapitaal. Daarbij gaat het niet alleen om werkzaamheden binnen het object. Bij appartementen of grotere complexen kunnen ook dak, gevel, installaties en andere gemeenschappelijke onderdelen voor toekomstige uitgaven zorgen.
Voor professionele beleggers komt daar nog een tweede factor bij: de beoogde exit. Een renovatie moet niet alleen technisch slagen, maar ook voldoende extra huurwaarde, verkoopwaarde of herfinancieringsruimte creëren om de investering te rechtvaardigen.
Daarom wordt technische due diligence steeds belangrijker. Niet alleen de huidige staat van een gebouw telt, maar ook welke investeringen binnen enkele jaren nodig zijn en welke eisen aan verduurzaming gaan gelden. Een scherpe aankoopprijs kan daardoor alsnog een relatief dure investering blijken als belangrijke werkzaamheden niet vooraf zijn meegenomen.
Verduurzaming wordt onderdeel van de businesscase
Ook regelgeving maakt de renovatierekensom breder. Sinds 29 mei 2026 gelden uitgebreidere regels rond energielabels. Bij woningen is bijvoorbeeld ook na een grote renovatie een energielabel verplicht wanneer de ingreep 25 procent of meer van de woninginhoud betreft. Voor utiliteitsgebouwen geldt eveneens een labelplicht na een ingrijpende renovatie.
Daarnaast werkt Nederland toe naar een emissievrije gebouwde omgeving in 2050. RVO adviseert eigenaren van utiliteitsvastgoed daarom om renovatiemomenten te gebruiken om gebouwen direct toekomstbestendiger te maken. Wie nu alleen het strikt noodzakelijke uitvoert, loopt het risico later opnieuw te moeten investeren.
Voor vastgoedondernemers ontstaat daarmee een duidelijke afweging. Nieuwbouw biedt voorspelbaarheid, maar kent doorgaans een hogere instapprijs en langere ontwikkeltrajecten. Bestaand vastgoed kan juist interessant zijn door locatie, aankoopprijs en transformatiepotentieel, mits de renovatiekosten realistisch worden doorgerekend en voldoende ruimte voor tegenvallers aanwezig is.
Juist bij zulke projecten is financiering vaak meer dan alleen de aankoop van het pand. Ook verbouwing, verduurzaming en tijdelijke overbrugging moeten worden meegenomen. Pearl Capital verstrekt zakelijke vastgoedfinanciering vanaf 250.000 euro voor onder meer aankoop, renovatie en transformatie. Daarbij kan een bouwdepot tot 100 procent van de begrote verbouwingskosten worden meegenomen. Zo kunnen ontwikkelaars aankoop en uitvoering binnen één financieringsstrategie combineren.
