Wat is een overbruggingsfinanciering precies en waarin verschilt deze van reguliere vastgoedfinanciering? We leggen de basis uit, zodat u begrijpt hoe deze financieringsvorm werkt. We leggen de termen uit en vertellen waarom de einddatum en exit belangrijk zijn voor dit type financiering.
1. Basis en werking van overbruggingsfinanciering
Onze overbruggingsfinanciering is een tijdelijke zakelijke vastgoedfinanciering, met vastgoed als onderpand. Met de financiering overbrugt u een periode tot aan verkoop of definitieve financiering. U gebruikt een tijdelijke zakelijke hypotheek, met een korte looptijd van 18 maanden. Onze financiering is beschikbaar voor zowel residentieel als commercieel vastgoed.
Wat is een overbruggingsfinanciering voor vastgoed?
Een overbruggingsfinanciering is tijdelijke zakelijke financiering, op basis van vastgoed als onderpand. De financiering overbrugt een periode, bijvoorbeeld tot aan verkoop of een definitieve financiering.
Wij verstrekken een zakelijke hypotheek met een korte looptijd. Het vastgoed dient als onderpand van de lening. U kunt de financiering afsluiten tot maximaal 70% van de getaxeerde waarde.
Hoe werkt een overbruggingsfinanciering van aankoop tot aflossing?
De overbruggingsfinanciering voor vastgoed volgt een logisch traject:
financieringsbehoefte → beoordeling vastgoed en plan → financiering verstrekken → tijdelijke financieringsperiode → verkoop of herfinanciering
Het belangrijkste verschil met een reguliere financiering is dat onze overbruggingsfinanciering een korte looptijd heeft, van maximaal 18 maanden. U kunt het geld gebruiken tot aan verkoop of tot bijvoorbeeld een bank de definitieve financiering verstrekt.
Wat is het verschil tussen een overbruggingsfinanciering en een reguliere vastgoedfinanciering?
De overbruggingsfinanciering verschilt vooral in doel en looptijd. Zoekt u tijdelijk financiering voor vastgoed? Dan is overbrugging een goed idee. Heeft u financiering nodig voor een langere looptijd? Dan is een reguliere vastgoedfinanciering vaak beter geschikt.
| Overbruggingsfinanciering | Reguliere vastgoedfinanciering | |
|---|---|---|
| Doel | Tijdelijke financieringsbehoefte | Structurele financiering |
| Looptijd | Kortlopend | Meestal meerdere jaren |
| Einde | Vooraf beoogde exit | Aflossing gedurende langere periode |
| Focus | Snelheid, onderpand en haalbare exit | Langdurige betaalbaarheid en kasstromen |
| Voorwaarden | Vaak meer maatwerk | Vaker gestandaardiseerde structuur |
Zijn brugfinanciering, bridge loan en zakelijke overbruggingshypotheek hetzelfde?
In de praktijk worden brugfinanciering, bridge loan en zakelijke overbruggingshypotheek door elkaar heen gebruikt. Het gaat om tijdelijk financieren, tot aan een definitieve oplossing of de verkoop van het vastgoed.
Wij spreken van een overbruggingsfinanciering voor vastgoed. We verstrekken de lening als een zakelijke hypotheek. Vanzelfsprekend bespreken we vooraf alle voorwaarden, zodat precies duidelijk is hoe de financiering werkt.
Hoe lang loopt een overbruggingsfinanciering en waarom is de looptijd kort?
Een overbruggingsfinanciering heeft een korte looptijd, van maximaal 18 maanden. Zo kunt u de tijdelijke fase tussen twee financieringen in overbruggen. Vanwege de korte looptijd is het belangrijk om alvast na te denken over de exitstrategie.
Bronnen
- Pearl Capital – Overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Brugfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Ondernemersplein / KVK – Zakelijke hypotheek afsluiten:
https://ondernemersplein.overheid.nl/ - De Nederlandsche Bank – Bijna helft van bedrijfsleningen naar mkb:
https://www.dnb.nl/ - ECB Banking Supervision – Good practices for commercial real estate lending:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/ - ECB Banking Supervision – Commercial real estate: connecting the dots:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/
2. Toepassingen en vastgoedsituaties
Onze overbruggingsfinanciering is vooral interessant als timing en flexibiliteit belangrijk zijn. Bijvoorbeeld als u snel vastgoed wilt aankopen of meteen wilt gaan verbouwen. Heeft u plannen om te transformeren of wilt u vermogen uit bestaand vastgoed benutten? We leggen uit in welke situaties onze tijdelijke vastgoedfinanciering een passende oplossing kan bieden.
Wanneer is overbruggingsfinanciering geschikt bij de aankoop van vastgoed?
Overbruggingsfinanciering is bijvoorbeeld geschikt als zich een vastgoedkans voordoet waarbij u snel moet schakelen. Vooral als een langlopende financiering nog niet beschikbaar is biedt dit een oplossing.
Zoekt u snelheid bij de transactie? Dan is de financiering ter overbrugging een goed idee. Wij beoordelen de waarde van het vastgoed, uw plannen en uw achtergrond als ondernemer.
| Situatie | Overbrugging wellicht passend? |
|---|---|
| Aankoop moet snel passeren | Ja |
| Definitieve financiering volgt later | Ja |
| Langdurige exploitatie zonder duidelijke vervolgstap | Minder logisch |
| Geen realistisch plan voor aflossing | Niet passend |
Kan ik vastgoed aankopen voordat een bestaand object is verkocht?
Ja, dat kan onder voorwaarden. De tijdelijke financiering maakt geld beschikbaar, voordat het bestaande vastgoed daadwerkelijk is verkocht. Wilt u het bestaande object herfinancieren? Met deze financiering voorkomt u dat het vermogen dat nodig is vastzit in het vastgoed.
Wij financieren verschillende soorten projecten, ook om liquiditeit vrij te maken voor een volgende aankoop. Vanzelfsprekend moet wel duidelijk zijn hoe onze overbruggingsfinanciering na de korte looptijd weer wordt afgelost.
Kan ik overbruggingsfinanciering gebruiken voor verbouwing of transformatie?
Ja, overbruggingsfinanciering is heel goed geschikt voor de aankoop, renovatie, transformatie of herontwikkeling van vastgoed. Bijvoorbeeld tot aan verkoop of wanneer een structurele financiering kan worden afgesloten.
We financieren projecten bij aankoop, bijvoorbeeld met een bouwdepot voor de volledige interne renovatie van een woning. Met het doel om daarna weer te verkopen. Zowel aanbouw, verbouwing als herfinanciering zijn gangbare doelen voor een overbruggingsfinanciering.
Kan ik overbruggingsfinanciering gebruiken totdat de bankfinanciering rond is?
Ja, dit is een klassieke toepassing van de overbruggingsfinanciering die we kunnen verstrekken. U gebruikt tijdelijke financiering voor vastgoed. Daarna volgt een langlopende bancaire of andere reguliere financiering.
Zorg ervoor dat de definitieve financiering realistisch haalbaar is. Wij beoordelen de exitstrategie, dus de haalbaarheid om de financiering binnen de looptijd van onze kortlopende zakelijke hypotheek voor elkaar te krijgen.
Kan ik met overbruggingsfinanciering vermogen vrijmaken uit bestaand vastgoed voor een nieuwe aankoop?
Ja, u kunt met een overbruggingsfinanciering in sommige gevallen vermogen vrijmaken uit bestaand vastgoed. Het is belangrijk dat het bestaande vastgoed voldoende waarde heeft ten opzichte van de huidige schuld. We spreken van een cash-out herfinanciering, waarbij u het geld kunt gebruiken voor de volgende aankoop of een financiering.
Bronnen
- Pearl Capital – Overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Kortlopende overbruggingsfinanciering: de zakelijke hypotheek voor vastgoed:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Herfinanciering van vastgoedobject voor nieuwe aankoop:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Herfinanciering van object in Rotterdam:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Aankoopfinanciering Rotterdam:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Vastgoed financieren: zo maken vastgoedprofessionals kapitaal vrij voor nieuwe kansen:
https://www.pearlcapital.nl/ - Kamer van Koophandel – Een zakelijke hypotheek afsluiten:
https://www.kvk.nl/ - Kamer van Koophandel – Bedrijfspand op de balans, gevaar of kans?:
https://www.kvk.nl/ - ECB Banking Supervision – Good practices for commercial real estate bullet loan lenders:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/
3. Financieringsruimte, LTV, rente en voorwaarden
Hoeveel financieringsruimte er is voor een overbruggingsfinanciering hangt af van de waarde van het onderliggende vastgoed, de loan-to-value en het risicoprofiel van het project. We beantwoorden vragen over de rente en de voorwaarden, en zijn natuurlijk beschikbaar om dit tijdens een persoonlijke kennismaking verder toe de lichten.
Hoeveel kan ik lenen met een overbruggingsfinanciering?
Bij Pearl Capital kunt u een overbruggingsfinanciering voor vastgoed aanvragen vanaf 250.000 euro tot 15 miljoen euro per object, met een loan-to-value van maximaal 70%. Het bedrag dat u kunt financieren hangt sterk af van de waarde van het onderliggende vastgoed. Daarnaast beoordelen we uw achtergrond en historie als vastgoedprofessional.
Wat betekent LTV bij overbruggingsfinanciering en hoe wordt deze berekend?
LTV staat voor loan-to-value. Dat is de verhouding tussen de overbruggingsfinanciering en de waarde van het vastgoed. We financieren tot maximaal 70% van de getaxeerde waarde, omdat het risico daarmee niet te hoog oploopt. Daardoor kunnen we een scherpe rente aanbieden in combinatie met de korte looptijd van onze financiering.
| Waarde vastgoed | Financiering | LTV |
|---|---|---|
| € 1.000.000 | € 600.000 | 60% |
| € 1.000.000 | € 700.000 | 70% |
| € 1.000.000 | € 800.000 | 80% |
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een overbruggingsfinanciering?
U heeft eigen geld nodig om het verschil tussen de maximale financiering (70% loan-to-value) en de getaxeerde waarde van het vastgoed te betalen bij aankoop. Houd daarnaast rekening met bijkomende kosten, zoals de overdrachtsbelasting, taxatiekosten en notariskosten.
Bij Pearl Capital financieren we maximaal 70% van de getaxeerde waarde van het vastgoed met een overbruggingsfinanciering. Dat betekent dat u voor 30% plus de bijkomende kosten eigen middelen moet inbrengen.
Hoe wordt de rente van een overbruggingsfinanciering bepaald?
Wij financieren vanaf 0,65% per maand, dus 7,8% per jaar. Een overbruggingsfinanciering is altijd maatwerk, omdat we zowel het vastgoed en de waarde als uw achtergrond en historie als vastgoedondernemer beoordelen. We houden rekening met de gewenste loan-to-value en de looptijd, die bij ons maximaal 18 maanden bedraagt.
Welke factoren bepalen de voorwaarden en totale kosten van een overbruggingsfinanciering?
Als we een overbruggingsfinanciering verstrekken kijken we verder dan alleen het rentepercentage. We doen een snelle en flexibele, maar volledige beoordeling van het project. Daarbij kijken we bijvoorbeeld naar:
- LTV en waarde van het onderpand
- Rente en looptijd
- Aflossingsafspraken
- Risico en haalbaarheid van het project
- Ervaring en achtergrond van de vastgoedprofessional
- Haalbaarheid van verkoop of herfinanciering
Bronnen
- Pearl Capital – Overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Rente vastgoedfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Ondernemersplein / KVK – Zakelijke hypotheek afsluiten:
https://ondernemersplein.overheid.nl/ - De Nederlandsche Bank – Rente:
https://www.dnb.nl/ - De Nederlandsche Bank – Dashboard rente:
https://www.dnb.nl/ - ECB Banking Supervision – Commercial real estate: connecting the dots:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/ - ECB Banking Supervision – Good practices for commercial real estate bullet loan lenders:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/
4. Aanvraag, beoordeling en snelheid
Hoe snel kunnen we een aanvraag voor een overbruggingsfinanciering beoordelen? U ontvangt van ons binnen 24 uur een bindend voorstel. Als u alle documenten beschikbaar heeft en snel aanlevert is het al haalbaar om binnen 5 dagen te passeren bij de notaris. Graag leggen we uit hoe we beoordelen en waar de snelheid en beoordeling van afhangen.
Waar kijkt Pearl Capital naar bij de beoordeling van een overbruggingsfinanciering?
Wij kijken goed naar de getaxeerde waarde van het onderpand, omdat het vastgoed ons belangrijkste uitgangspunt vormt. Daarnaast beoordelen we op basis van de loan-to-value, het project en uw ervaring met vergelijkbare projecten. Ten slotte is de exitstrategie belangrijk bij een overbruggingsfinanciering, omdat de looptijd maximaal 18 maanden bedraagt.
| Onderdeel | Waarom relevant? |
|---|---|
| Onderpand | Zekerheid en verkoopbaarheid |
| LTV | Verhouding lening en vastgoedwaarde |
| Project en ervaring | Uitvoerbaarheid van het plan |
| Exitstrategie | Hoe en wanneer wordt afgelost? |
Welke documenten en informatie heb ik nodig voor een aanvraag?
Om een goede beoordeling te maken ontvangen we graag meer informatie over het object dat u wilt financieren, hoeveel financiering u nodig heeft, hoe u de overbruggingsfinanciering gaat gebruiken en hoe de exitstrategie eruit ziet.
Uitgebreide jaarcijfers zijn bij ons niet leidend, in tegenstelling tot bij veel banken. Liever kijken wij naar de waarde van het vastgoed, de financieringsstructuur en uw ervaring als (vastgoed)ondernemer.
Is een taxatie van het vastgoed nodig voor een overbruggingsfinanciering?
Ja, omdat het belangrijk is om de waarde van het vastgoed objectief vast te laten stellen. Wij baseren de loan-to-value op de getaxeerde waarde, dus er moet altijd een taxatie van het vastgoed plaatsvinden om onze overbruggingsfinanciering aan te vragen.
Gaat u verbouwen, transformeren of verduurzamen? Houd daar tijdens de taxatie alvast rekening mee. Laat ook de waarde bepalen na een verbouwing, transformatie of verduurzaming. Wij kunnen die ontwikkelingen en projecten financieren met een overbruggingsfinanciering.
Moeten vergunningen en verbouwplannen al definitief zijn bij de aanvraag?
In sommige gevallen is een vergunning of herbouwplan nog niet definitief, en hoeft dat geen probleem te zijn. We beoordelen ieder project afzonderlijk. Het helpt als de vergunningen beschikbaar zijn en de verbouwplannen definitief op tafel liggen. Dat zorgt voor meer zekerheid, waardoor we op basis van de uitgangspunten de haalbaarheid kunnen bepalen en de overbruggingsfinanciering kunnen verstrekken.
Hoe snel kan een overbruggingsfinanciering worden geregeld?
U kunt snel een overbruggingsfinanciering voor vastgoed aanvragen, omdat u binnen 24 uur een bindend voorstel van ons ontvangt. Heeft u alle benodigde documenten beschikbaar en levert u die snel bij ons aan? Dan lukt passeren bij de notaris in de beste gevallen al binnen 5 dagen.
Zorg ervoor dat het dossier compleet is, door alle documenten aan te leveren. Zorg alvast voor een taxatie en zorg voor duidelijkheid over de vergunning(en) en eventuele verbouwplannen. Dat helpt bij het sneller verstrekken van de financiering voor de overbrugging.
Bronnen
- Pearl Capital – Overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Antwoordhub bedrijfspand financieren:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital – Van huur naar koop: financiering van vastgoed met een overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Kamer van Koophandel – Zo vraag je een financiering aan:
https://www.kvk.nl/ - Kamer van Koophandel – Een zakelijke hypotheek afsluiten:
https://www.kvk.nl/ - Nederlands Register Vastgoed Taxateurs – Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed:
https://www.nrvt.nl/ - Omgevingsloket – Vergunningcheck:
https://omgevingswet.overheid.nl/ - Informatiepunt Leefomgeving – Functiewijziging in het Bbl:
https://iplo.nl/
5. Exitstrategie, aflossing en risico’s
De exitstrategie is belangrijk, omdat een overbruggingsfinanciering voor vastgoed een korte looptijd heeft van maximaal 18 maanden. Het is belangrijk dat u nu de financiering rond kunt krijgen, en dat u die ook weer kunt aflossen. Vaak wordt daarvoor verkoop van het object of een definitieve financiering met een langere looptijd gebruikt.
Wat is een exitstrategie bij overbruggingsfinanciering en waarom is die zo belangrijk?
De exitstrategie voor een overbruggingsfinanciering laat zien hoe u de financiering weer zal aflossen. Dat is belangrijk, omdat de financiering maximaal 18 maanden looptijd heeft. Wilt u het vastgoed daarna verkopen, bijvoorbeeld na een verbouwing, transformatie of verduurzaming? Of zorgt u voor een definitieve financiering met een langere looptijd? Dat zijn typische exitstrategieën die vaak gebruikt worden.
| Exit | Waar kijkt een financier onder andere naar? |
|---|---|
| Verkoop | Verkoopbaarheid, prijs, marktliquiditeit en planning |
| Herfinanciering | Toekomstige LTV, kasstroom, financieringsvoorwaarden en timing |
Hoe werkt verkoop van het vastgoed als exitstrategie?
U kunt de overbruggingsfinanciering die wij verstrekken aflossen met de opbrengst uit verkoop van het object. Dat is gebruikelijk bij bijvoorbeeld een verbouwing, transformatie of verduurzaming van het vastgoed. Wij beoordelen vooraf of er aantoonbare vraag is, wat een realistische verkoopprijs is en hoeveel tijd de verkoop waarschijnlijk zal kosten. Uiteindelijk moet er voldoende buffer zijn tussen de verwachte opbrengst en de overbruggingsfinanciering die we verstrekken.
Hoe werkt herfinanciering bij een bank als exitstrategie?
Bij herfinanciering van de overbruggingsfinanciering sluit u een lening af met een langere looptijd. Het bedrag dat daarmee vrijkomt gebruikt u om onze kortlopende financiering af te lossen. Bij de aanvraag beoordelen we of het vastgoed na aankoop, verbouwing of transformatie binnen de kaders voor reguliere financiering zal vallen. Daarvoor kijken we bijvoorbeeld naar de toekomstige loan-to-value, de te verwachten kasstromen, timing en de voorwaarden van de definitieve financiering die u op het oog heeft.
Wat gebeurt er als verkoop of herfinanciering later plaatsvindt dan gepland?
Eventuele uitloop verhoogt het risico, omdat onze overbruggingsfinanciering een maximale looptijd heeft van 18 maanden. Verwacht u dat het geld voor de aflossing niet op tijd beschikbaar is? Bespreek dit zo snel mogelijk met ons. We beoordelen dan opnieuw of verkoop, herfinanciering of een alternatief exitscenario haalbaar is.
Wat zijn de belangrijkste risico’s en wanneer is overbruggingsfinanciering niet geschikt?
Onze overbruggingsfinanciering voor vastgoed is snel en flexibel beschikbaar, maar vraagt om een goed plan van uw kant. Zorg daarom voor voldoende tijd, financiële buffer en een haalbare exit. De grootste risico’s zitten in een zwakke strategie voor de exit en de afhankelijkheid van optimistische aannames. U kunt daarbij denken aan:
- Een onzekere of te krap geplande exit
- Onvoldoende buffer bij een lagere verkoopprijs
- Stijgende financieringskosten
- Dalende vastgoedwaarde
- Afhankelijkheid van toekomstige herfinanciering
Bronnen
- Pearl Capital. Het exit-scenario bij overbruggingsfinanciering: waar financiers als eerste naar kijken:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital. Verhandelbaarheid als voorwaarde voor een overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - Pearl Capital. Overbruggingsfinanciering:
https://www.pearlcapital.nl/ - ECB Banking Supervision. On-site insights: good practices for CRE bullet loan lenders:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/ - ECB Banking Supervision. Commercial real estate: connecting the dots:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/ - ECB Banking Supervision. Annual Report on supervisory activities 2024:
https://www.bankingsupervision.europa.eu/ - De Nederlandsche Bank. Risico’s voor financiële stabiliteit nemen toe door snel gestegen rentes:
https://www.dnb.nl/
