- Wat als de rente bij de Europese Centrale Bank hoog is?
- De invloed op financieringsruimte, loan-to-value en project-IRR
- Vastgoed financiering door Pearl Capital
Na een periode van lage rentes kan de Europese Centrale Bank besluiten de rente stapsgewijs te verhogen, zoals in de periode tussen 2022 en 2023. Het tarief steeg in korte tijd van -0,5% naar 4%. Welke invloed heeft dat op uw project? Zorg dat u goed weet wat dit betekent voor de kapitaalstructuur, risicoverdeling en cashflowbeheer. Wij denken graag met u mee.
Ons vastgoed financiering fonds biedt toegang tot kapitaal, voor uw vastgoedproject. Dus bent u bezig met een renovatie, transformatie of ander vastgoedproject? U kunt flexibel en snel geld lenen. Wij leggen uit wat een hoge(re) rente betekent voor de financieringsruimte, loan-to-value en uw project-IRR. Verder moet u er rekening mee houden in relatie tot de herfinancieringsstrategie.
Invloed op de financieringsruimte (en DSCR)
Een hogere rente leidt heel direct tot hogere rentelasten. Toch zit de werkelijke impact vooral in de verhouding tussen de cashflow en schuld. Financiers kijken normaal gesproken naar:
- Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
- Interest Coverage Ratio (ICR)
- Loan-to-Value (LTV)
Als de rente stijgt neemt de jaarlijkse debt-service toe. De kosten lopen op, dus bij gelijkblijvende inkomsten (of het ontbreken daarvan) daalt de DSCR. Rekent u voor de herfinanciering na de eerste overbrugging met een netto huurinkomen van €400.000 per jaar? Als bij een lening van €5.000.000 de rente stijgt van 3% naar 6% verlaagt dat de DSCR van 2,67 naar 1,33. Veel financiers hanteren een minimale DSCR van 1,25 tot 1,4. De financieringsruimte voor de financiering van vastgoed daalt dus aanzienlijk, ondanks dat de waarde van het vastgoed gelijk blijft.
DSCR bij 3% rente:
€ 400.000 huurinkomen / € 150.000 rentelast = 2,67
DSCR bij 6% rente:
€ 400.000 huurinkomen / € 300.000 rentelast = 1,33
Effect op de project-IRR en equity multiple
Waarschijnlijk rekent u als ontwikkelaar met de Internal Rate of Return (IRR). Leverage versterkt het rendement, maar ook de gevoeligheid voor renteschommelingen.
We werken een vereenvoudigd voorbeeld uit:
Totale investering: € 1 miljoen
Financiering: 70% schuld
Eigen vermogen: € 0,3 miljoen
Bij 3% rente:
Rentelast = € 21.000 per jaar
Bij 6% rente:
Rentelast = € 42.000 per jaar
Over een looptijd van enkele jaren zal dit de IRR flink drukken. Een belangrijk aspect is de exit-waarde van het vastgoed dat u renoveert, transformeert of verbouwt. Een hogere rente betekent lagere cash-on-cash-rendementen, een hogere break-even exit en grotere afhankelijkheid van de waardestijging van het pand.
Tip: ons team kent ook de andere kant van de tafel, omdat we ook voor ontwikkelaars hebben gewerkt. We rekenen graag met u mee, zowel voor de financiering als voor uw totale project.
Herfinancieringsrisico: vaak onderschat
Vastgoed financiering heeft vaak een korte rentevaste periode. Of zelfs een korte looptijd, zoals bij onze overbruggingsfinanciering. Dat werkt goed als de rente daalt. Als de rente oploopt ontstaat er financieringsdruk. Als de rente of looptijd afloopt:
- Is de rente hoger
- Kan de waarde lager zijn
- Zijn banken selectiever
Bepaal daarom al bij aanvang van het project hoe u zal herfinancieren. En wat er gebeurt bij een hogere rente, als u kijkt naar het IRR-model. Is een tijdelijke overbruggingsfinanciering dan de beste keuze? Daarover denken we graag met u mee.
Vastgoed financiering door Pearl Capital
Onze vastgoed financiering is snel en flexibel beschikbaar. Vanuit ons zakelijk hypothekenfonds verstrekken we het geld wat u nodig heeft voor een verbouwing, transformatie of renovatie van vastgoed.
Wilt u geld lenen of uw klanten een financiering aanbieden? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we binnen 24 uur contact met u op.
