Steeds meer grote banken trekken zich terug uit de financiering van vastgoedprojecten. Strengere regelgeving, veranderend toezicht en duurzaamheidseisen maken vastgoedleningen minder aantrekkelijk op de balansen van banken. Daardoor ontstaat ruimte voor andere partijen, van institutionele beleggers tot private schuldfondsen, om deze rol over te nemen.
Tien jaar geleden kwam bijna alle vastgoedfinanciering nog van banken. Inmiddels is dat beeld sterk veranderd. Uit recente marktdata van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield blijkt dat banken nog slechts circa 60 procent van de Europese vastgoedfinanciering verzorgen. De overige 40 procent komt van alternatieve financiers, waaronder verzekeraars en gespecialiseerde investeringsfondsen.
Banken onder druk
Een belangrijke oorzaak ligt in de zogeheten Basel IV-regelgeving, die banken verplicht meer eigen vermogen aan te houden tegenover risicovolle leningen. Daardoor worden vooral vastgoedprojecten met een hogere lening-waarde-verhouding (loan-to-value) of ontwikkelrisico’s minder aantrekkelijk voor traditionele kredietverstrekkers.
Volgens vastgoedfinancieringsexperts, waaronder Maud Visschedijk (Cushman & Wakefield) en Martijn Nijland (Paris Proof Real Estate Finance), leiden deze regels ertoe dat banken hun kredietruimte voor vastgoed beperken. Vooral projecten die buiten de grote steden vallen of minder duurzaam zijn, komen moeilijker in aanmerking voor bancaire financiering.
Alternatieve financiers
Het gat dat banken laten vallen, wordt steeds vaker opgevuld door alternatieve geldverstrekkers. Pensioenfondsen, verzekeraars en zakelijke hypotheekfondsen bieden leningen aan voor commerciële vastgoedprojecten en herontwikkelingen. Ook partijen met privaat kapitaal betreden deze markt in toenemende mate.
Deze alternatieve financiers kunnen doorgaans flexibeler opereren dan banken. Ze financieren met eigen middelen, zonder afhankelijk te zijn van strikte kapitaaleisen. De stijgende rente speelt hen bovendien in de kaart: het rendement op zakelijke vastgoedleningen is toegenomen, terwijl de risico’s door strengere zekerheidsstructuren vaak goed beheersbaar blijven.
Volgens verschillende marktadviseurs verschuiven de komende jaren nog vele miljarden aan vastgoedfinanciering van banken naar deze niet-bancaire partijen. In Nederland groeit vooral de markt voor zakelijke hypotheken, leningen aan ondernemers met vastgoed als onderpand, sterk.
Van vastgoedrisico naar vastgoedzekerheid
De trend markeert een bredere verschuiving: waar banken vastgoed steeds meer als risico zien, beschouwen particuliere en institutionele beleggers het juist als kans. Een lening met eerste recht van hypotheek biedt immers een directe zekerheid op tastbare waarde.
Voor vastgoedontwikkelaars en MKB-ondernemingen betekent dit dat zij vaker terechtkomen bij gespecialiseerde financiers die zich richten op solide projecten met voldoende onderpand. Voor beleggers opent het een ander perspectief: rendement halen uit vastgoedfinanciering zonder zelf vastgoed te bezitten.
Een stabiel alternatief voor bancaire financiering
De ontwikkelingen onderstrepen hoe belangrijk betrouwbare, transparante financiering buiten het bankwezen is geworden. Waar banken zich terugtrekken, ontstaat ruimte voor fondsen die zich richten op reële waarde en stabiel rendement.
Pearl Capital biedt via een zakelijk hypothekenfonds precies dat soort financiering: leningen met eerste recht van hypotheek aan Nederlandse ondernemers en vastgoedpartijen. Zo blijft kapitaalproductie in de economie behouden en profiteren investeerders van een stabiele, goed onderbouwde vorm van rendement op hypotheken.
