Recente fiscale hervormingen in Nederland hebben geleid tot een aanzienlijke vermindering van het aantal beschikbare huurwoningen. Veel particuliere verhuurders voelen zich genoodzaakt hun vastgoed te verkopen vanwege een belastingdruk die hun huurinkomsten overstijgt.
De herziene belastingplannen voor box 3 hebben een negatief effect op de woningmarkt, aangezien ze het aantal huurwoningen verder doen afnemen. Belangenorganisatie Vastgoed Belang heeft, samen met fiscalist Cor Overduin, eind januari een position paper gepresenteerd waarin deze problematiek wordt belicht.
Stijgende belastingdruk
Ongeveer 350.000 kleine verhuurders met één of enkele panden worden onevenredig zwaar getroffen door de nieuwe maatregelen. Voor velen overstijgt de belastingdruk de 100% van hun huurinkomsten, waardoor verhuur financieel onhoudbaar wordt en zij besluiten hun woningen te verkopen. In het laatste kwartaal van 2024 is het aantal te koop aangeboden huurwoningen opnieuw gestegen.
In het document ‘Verbetering box 3’ doen Vastgoed Belang en Overduin voorstellen om zowel de problemen op de woningmarkt aan te pakken als de overheidsfinanciën te versterken.
Positieve effecten voor woningmarkt en overheidsfinanciën
De voorgestelde aanpassingen hebben twee positieve effecten op de woningmarkt. Ten eerste verbetert het investeringsklimaat, zoals afgesproken tijdens de Woontop, waardoor huurwoningen behouden blijven en particuliere verhuurders jaarlijks de beloofde 10.000 woningen kunnen toevoegen. Ten tweede creëert het kabinet een rechtvaardige, structurele en duurzame belastingheffing die het vertrouwen van zowel beleggers als de samenleving in de overheid en de woningmarkt vergroot.
Daarnaast zijn er twee positieve effecten op de overheidsfinanciën. Er blijft meer hoog renderend vermogen in box 3, wat resulteert in een hogere belastingopbrengst en minder belastingderving door hypotheekrenteaftrek in box 1. Ook voorkomt het kabinet nieuwe juridische procedures, kosten en administratieve druk voor de Belastingdienst en andere overheidsinstellingen. De te verwachten stroom aan bezwaarschriften blijft uit, waardoor de Belastingdienst niet de eerder geraamde 1.755 extra medewerkers hoeft aan te nemen om de veranderingen te verwerken.
Bijdrage particuliere verhuurders aan woningmarkt
Niek Verra, voorzitter van Vastgoed Belang, benadrukt: “De particuliere verhuurder kan en wil bijdragen aan de verbetering van de woningmarkt door het behouden en toevoegen van sociale en middenhuurwoningen. Daar is een goed investeringsklimaat voor nodig.”
Het position paper ‘Verbetering box 3’ is op 30 januari aangeboden aan de vaste Kamercommissie Financiën. Eerder waarschuwden belastingadviseurs voor een toename van juridische procedures als de wetgeving over dit onderwerp niet wordt aangepast.
Sterk gestegen belastingdruk
De belastingdruk in box 3 is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Het tarief is gestegen van 32% naar 36% in 2024, en dit tarief blijft in 2025 gehandhaafd. Het heffingsvrije vermogen blijft €57.000 per belastingplichtige.
Deze stijgingen hebben directe gevolgen voor particuliere verhuurders. Zo is de leegwaarderatio, een factor die de waarde van verhuurde woningen bepaalt voor de belasting, aangepast. In 2023 wordt fiscaal gezien een groter deel van de WOZ-waarde als vermogen meegerekend (95% van €255.000 in plaats van 67%). Daarnaast wordt een hoger fictief rendement toegekend aan het meegerekende vermogen en ligt het belastingpercentage hoger. Dit resulteert in een hogere belastingdruk voor verhuurders.
Al deze maatregelen samen maken het voor veel particuliere verhuurders financieel onaantrekkelijk om hun woningen te blijven verhuren. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de verhuurders zelf, maar ook voor de huurmarkt als geheel, aangezien het aanbod van huurwoningen in de vrije sector hierdoor verder onder druk komt te staan. Zij zoeken daarom naar andere investeringen.
Het is cruciaal dat beleidsmakers de impact van deze fiscale maatregelen op de woningmarkt heroverwegen en in overleg treden met betrokken partijen om tot oplossingen te komen die zowel de belastinginkomsten waarborgen als de beschikbaarheid van huurwoningen veiligstellen.
