Voor particulieren die overwegen te investeren in vastgoed, is het belangrijk om te begrijpen welke juridische en fiscale verplichtingen daarbij komen kijken. Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland op 8 mei 2024 biedt belangrijke inzichten voor beleggers die vastgoed in privé willen houden, maar tegelijkertijd actief beheer voeren.
Deze zaak verduidelijkt dat bepaalde handelingen rond vastgoedontwikkeling kunnen leiden tot ondernemerschap voor de omzetbelasting, zelfs als het vastgoed aanvankelijk als privébezit werd aangekocht.
De zaak betrof een man die al sinds 2003 geregistreerd stond als ondernemer voor de verhuur van onroerend goed. In 2007 kocht hij een landgoed, dat hij in de loop der jaren grondig verbouwde en restaureerde. Naast het verbeteren van de infrastructuur op het landgoed, sloopte hij oude arbeiderswoningen om plaats te maken voor vier nieuwe bouwkavels. In 2019 verkocht hij twee van deze kavels en betaalde hij de bijbehorende omzetbelasting. Achteraf stelde de man dat hij ten onrechte deze belasting had voldaan, omdat hij de kavels als privépersoon had verkocht en geen bedrijfsmatige activiteiten verrichtte.
Actief beheer van vastgoed: waar ligt de grens?
Hoewel de man aanvoerde dat hij slechts zijn eigendomsrecht uitoefende en dat de verkoop van de bouwkavels incidenteel was, oordeelde de Belastingdienst anders. Volgens de dienst had de man met zijn handelingen, zoals het slopen van woningen en het verbeteren van toegangswegen, meer gedaan dan normaal vermogensbeheer. De Rechtbank Noord-Holland was het hiermee eens. Ze concludeerde dat de verkoop van de kavels gezien moest worden als een ondernemingsactiviteit, aangezien het doel was om duurzaam opbrengsten te genereren. Dit bracht hem onder de regels van het ondernemerschap voor de omzetbelasting, ongeacht het feit dat hij geen voorbelasting had afgetrokken.
Wat betekent dit voor particuliere vastgoedbeleggers?
Deze uitspraak is relevant voor iedereen die overweegt te investeren in vastgoed, vooral voor diegenen die actief beheer willen voeren over hun eigendommen. Zodra u verder gaat dan enkel passief beleggen – bijvoorbeeld door ingrijpende verbouwingen of het ontwikkelen van bouwgrond – kan de Belastingdienst uw handelingen aanmerken als ondernemingsactiviteiten. Dit betekent dat u onderworpen kunt worden aan de regels van de omzetbelasting en andere fiscale verplichtingen die gelden voor ondernemers.
Veel particulieren kiezen er bewust voor om vastgoed te kopen als onderdeel van hun privévermogen, in plaats van als onderneming. De gedachte hierachter is vaak dat passief investeren in vastgoed, bijvoorbeeld door het verhuren van panden, fiscaal aantrekkelijker kan zijn dan actief vastgoed ontwikkelen. Echter, zoals deze zaak laat zien, kan de scheidslijn tussen privévermogen en ondernemingsvermogen vaag worden als u meer doet dan normaal vermogensbeheer.
Investeren in vastgoed?
Wanneer u nadenkt over investeren in vastgoed, is het belangrijk om te bepalen welke strategie het beste bij uw doelen past. Wilt u puur passief beleggen en genieten van huurinkomsten, of overweegt u ook actief vastgoed te ontwikkelen en door te verkopen? Beide routes hebben hun eigen fiscale voordelen en verplichtingen. De keuze voor de ene of de andere benadering kan grote gevolgen hebben voor hoe u fiscaal wordt behandeld.
Als u enkel panden verhuurt zonder verdere ontwikkelingen, blijft het vastgoed vaak onderdeel van uw privévermogen en heeft u te maken met andere belastingregels dan wanneer u als ondernemer wordt aangemerkt. Echter, zodra u actief kavels gaat ontwikkelen of ingrijpende wijzigingen aanbrengt aan uw vastgoed, komt u mogelijk in aanmerking voor het ondernemerschap onder de omzetbelasting.
De casus van de Rechtbank Noord-Holland toont aan dat het van cruciaal belang is om vanaf het begin goed geïnformeerd te zijn over de fiscale gevolgen van uw handelingen met betrekking tot vastgoed. Een foutieve inschatting kan leiden tot onverwachte fiscale verplichtingen, zoals omzetbelasting, met mogelijk aanzienlijke financiële gevolgen. Door van tevoren een goed plan op te stellen en deskundige begeleiding te zoeken, kunt u onaangename verrassingen voorkomen.
Beleggen met meer zekerheid bij Pearl Capital
Bent u van plan om in vastgoed te investeren en wilt u meer weten over hoe u dit fiscaal slim aanpakt? Pearl Capital biedt uitgebreide begeleiding aan vermogende particulieren die met minimaal 100.000 euro willen investeren. Wij helpen u de juiste stappen te zetten en de fiscale valkuilen te vermijden, zodat u kunt profiteren van de voordelen van vastgoedbeleggingen zonder onnodige risico’s. U belegt bij ons niet direct in vastgoed, maar in ons fonds voor zakelijke hypotheken. Dat biedt het rendement van vastgoed, met een veel veiliger belegging.
