- Wat is een REIT (en hoe werkt het)?
- Wat maakt een REIT aantrekkelijk om te investeren?
- Veilig alternatief om te investeren: ons zakelijk hypothekenfonds
Een REIT is een beursgenoteerd of openbaar vastgoedbedrijf, dat vastgoed bezit, exploiteert of financiert en daarmee inkomsten genereert. Vaak wordt een deel van de winst uitgekeerd als dividend. Zo krijgen beleggers toegang tot beheerd vastgoed, zonder zelf panden te kopen of te verhuren.
Als u nadenkt over investeren in REITs is het verstandig om meer te lezen over wat een REIT precies is, hoe ze werken en welke soorten er zijn. Daarnaast leggen we uit hoe een REIT wordt gewaardeerd (FFO, AFFO, NAV, P/FFO) en hoe u daarin kunt beleggen.
Wat betekent REIT?
REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Dat kunnen we het best vertalen als ‘vastgoed investeringsfonds’. Het concept lijkt op dat van een beleggingsfonds. Beleggers leggen samen geld in, waarmee het fonds vastgoed koopt, exploiteert of financiert. De opbrengsten worden als dividend uitbetaald.
Tip: ‘REIT’ wordt uitgesproken als [riet], namelijk op z’n Engels.
Hoe werkt een REIT?
REITs bezitten, exploiteren of financieren vastgoed. De opbrengsten die ze daarmee genereren keren ze uit aan hun beleggers. Op die manier werkt het als een beleggingsfonds, waarin meerdere investeerders geld bij elkaar brengen.
Een REIT werkt juridisch volgens een aantal vereisten op het gebied van belastingen en de structuur. In de Verenigde Staten (waar veel REITs gevestigd zijn) geldt dat een REIT moet voldoen aan deze voorwaarden:
- Een groot deel van de activa en inkomsten komt uit vastgoed (typisch ≥ 75% van activa en ≥ 75% van inkomsten uit vastgoed)
- Het bedrijf keert ≥ 90% van het belastbare inkomen uit aan aandeelhouders als dividend
Daarnaast gelden er voorwaarden ten opzichte van de aandeelhouders en governance.
De voorwaarden zijn belangrijk, omdat REITs die aan de voorwaarden voldoen geen vennootschapsbelasting over doorgegeven winst hoeven te betalen. De winsten kunnen ‘doorstromen’ naar beleggers.
Soorten REITs en vastgoedsectoren
Er bestaande meerdere soorten REITs, zowel in openbaarheid als in werkwijze.
Sommige REITs bezitten en verhuren vastgoed, terwijl anderen vastgoed financieren of een combinatie van beide gebruiken.
| Type | Hoe werkt het? | Inkomsten | Opletten |
|---|---|---|---|
| Equity REIT | Bezit en verhuurt vastgoed | Huur | Huurgroei, bezettingsgraad, sectorcyclus |
| Mortgage REIT (mREIT) | Financiert vastgoed | Rente | Rente en kredietspreads, kwaliteit onderpand |
| Hybride REIT | Combi bezit + financiering | Huur + rente | Mix van bovenstaande factoren |
Daarnaast zijn er zowel openbaar beschikbare als private REITs:
- Publicly traded REITs: genoteerd aan een effectenbeurs (dagelijks verhandelbaar)
- Public non-traded REITs: wel openbaar/SEC-geregistreerd, maar niet beursgenoteerd
- Private REITs: niet publiek
Ten slotte bestaan er REITs voor allerlei sectoren en type investeringen. Het gaat bijvoorbeeld om appartementen, kantoren, industrie en logistiek, retail, hotels, zorgvastgoed, datacenters, zendmasten en self-storage.
| Soort REIT | Toelichting | Werking |
|---|---|---|
| Wonen (residentieel) | Huurappartementen/huizen | Demografie, huurwetgeving |
| Industrie en logistiek | Distributiecentra, last-mile | E-commerce, supply chains |
| Retail | Winkelcentra, retailparken | Consumentenvraag, footfall |
| Kantoren | Single/multi-tenant | Werkpatronen, occupier-demand |
| Zorg | Ziekenhuizen, senior housing | Zorgvraag, regulering |
| Datacenters en towers | Digitale infrastructuur | Data-groei, 5G/AI-vraag |
| Hotels | Dagprijzen (ADR), bezetting | Toerisme, zakelijke reizen |
| Self-storage | Opslagunits | Verhuis-/consumptietrends |
Hoe wordt een REIT gewaardeerd (FFO, AFFO, NAV, P/FFO)?
De prijs van een REIT wordt bij iedere transactie bepaald. Het is een kwestie van vraag en aanbod. Wat dat betreft geldt er geen ‘absolute waardering’ of vast moment waarop de prijs wordt bepaald.
Analisten gebruiken een aantal methoden om een REIT te waarderen:
- FFO (Funds From Operations): nettowinst plus afschrijvingen en amortisatie, minus winsten op verkoop. De branche-standaard volgens velen.
- AFFO (Adjusted FFO): FFO gecorrigeerd voor terugkerende onderhoudsinvesteringen en andere normalisaties; toont de duurzaam uitkeerbare cashflow beter.
- NAV (Net Asset Value): marktwaarde activa minus schulden. Belangrijk om te zien of de koers met discount of premie noteert.
- P/FFO: koers gedeeld door FFO per aandeel. Een REIT-equivalent van P/E
Zoals u merkt kan de waardering van REITs ingewikkeld zijn. Dat vormt ook meteen het grootste nadeel van deze investeringscategorie. Om een goede investering te doen is de waardering belangrijk. Maar die waardering vraagt om diepgaande kennis van investeringen.
Veilig alternatief: ons zakelijk hypothekenfonds
Om het u makkelijker te maken biedt ons zakelijk hypothekenfonds een aantrekkelijk alternatief. Met een vergelijkbare werking als REITs, maar dan zonder de ingewikkelde waardering.
Bij ons investeert u in ons zakelijk hypothekenfonds. Dat fonds gebruiken we om kortlopende zakelijke hypotheken te verstrekken aan vastgoedprofessionals. Wij financieren vastgoedprojecten, zoals ook een mortgage REIT (mREIT) dat doet.
Dat doen we altijd kortlopend, vaak tot aan de definitieve financiering door de bank of tot aan verkoop van het project. Bovendien investeert u veilig, met het eerste recht van hypotheek, het vastgoed als onderpand en een lage loan-to-value.
De vastgoedprofessionals betalen ons hypotheekrente. Van die opbrengst betalen we u een vast rendement van 6% per jaar, dat we ieder kwartaal uitkeren.
FAQ: veelgestelde vragen over REIT
- Betalen REITs een gegarandeerd rendement uit?
Nee, REITs streven ernaar om minimaal 90% van de belastbare winst uit te keren als dividend. Maar, die belastbare winst kan variëren door wisselende inkomsten, beleid en marktomstandigheden. - Hoe vaak wordt vastgoed in de REITs opnieuw gewaardeerd?
Publieke REITs rapporteren per kwartaal en werken waarderingen periodiek bij. Maar, de precieze frequentie verschilt per markt en per fonds. - Zijn REITs altijd rente-gevoelig?
De rente beïnvloedt de financiering en waardering van REITs. Maar, het verband is niet 1-op-1. Rendement wordt bepaald door zowel sector-specifieke factoren als de groei. Dat maakt het ingewikkeld om REITs goed te waarderen.
Investeren in REITs of ons zakelijk hypothekenfonds
Wilt u investeren in ons zakelijk hypothekenfonds, als alternatief voor een REIT?
Heeft u vragen over investeren bij Pearl Capital? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we zo snel mogelijk contact met u op.
