- Bij een aparte BV of SPV voor de financiering
- Banken zijn terughoudend als de jaarcijfers ontbreken
- Zakelijke lening zonder jaarcijfers bij Pearl Capital
Banken zijn terughoudend, een zakelijke lening zonder jaarcijfers is vaak onbespreekbaar. Dus gebruikt u een aparte BV of een Special Purpose Vehikel (SPV) voor een (vastgoed)project? Het is een logische keuze voor risicoscheiding, transparantie per object en flexibiliteit bij verkoop of participatie. Banken kijken daar helaas anders naar.
Vanuit ons vastgoed financiering fonds kunnen we in veel gevallen wel financieren. Maar, het vraagt om een andere benadering dan die u kent van de banken. Wij bieden objectfinanciering, in plaats van ondernemingsfinanciering. Daarom hoeft u geen geld te lenen op basis van jaarcijfers. Wij kunnen een zakelijke lening zonder jaarcijfers verstrekken, omdat we kijken naar de onderliggende waarde van het vastgoed.
Waarom banken vaak terughoudend zijn
Traditionele kredietmodellen zijn vooral gericht op ondernemingsfinanciering. De focus ligt op de financiële historie van de entiteit die geld wil lenen.
Maar, een nieuw opgerichte BV of SPV heeft:
- Geen drie jaar gedeponeerde jaarrekeningen
- Geen winst- en verlieshistorie
- Geen opgebouwde solvabiliteit
Voor banken vormt dat een groot risico, omdat zij gewend zijn om krediet te beoordelen op basis van de EBITDA, Debt Service Coverage Ratio (DSCR) en de historische cashflow.
In het geval van een SPV is de cashflow vaak afhankelijk van één object en nog niet volledig gestabiliseerd. Of de cashflow is pas in ontwikkeling, vanwege een renovatie, transformatie, verbouwing of herpositionering. Een strikte DSCR-norm en aanvullende stresstests op de rente en leegstand leiden dan vaak tot uitdagingen.
Daarnaast beschikt een nieuwe SPV vaak alleen over het aangekochte vastgoed, het ingebrachte eigen vermogen en eventueel een achtergestelde lening. Dat betekent dat er nog geen sprake is van opgebouwde reserves. De buffer is beperkt, waardoor de waarde van het onderpand leidend is. Banken passen daarom een lagere LTV toe en vereisen extra zekerheden. Of, in veel gevallen, wijzen ze de financiering simpelweg af.
Objectgedreven financiering als alternatief
Wij kijken niet naar historische winstgevendheid. In plaats daarvan is voor ons het onderpand leidend. Dat betekent dat we een zakelijke lening zonder jaarcijfers kunnen verstrekken. Bijvoorbeeld bij een aparte BV of een SPV. We stellen een aantal vragen:
- Wat is de actuele marktwaarde?
- Wat is de executiewaarde?
- Wat is de Loan-to-Value bij aanvang?
Door het onderpand centraal te stellen kijken we heel anders naar de financiering.
Voor ons team zijn belangrijke factoren:
- Type vastgoed (residentieel, commercieel, mixed-use)
- Locatie en marktdynamiek
- Technische staat
Een onafhankelijke taxatie stelt de waarde van het vastgoed vast. Daarbij maken we onderscheid tussen de marktwaarde en de executiewaarde. Uiteindelijk kijken we kritisch naar de waarde van het pand bij een gedwongen verkoop, bijvoorbeeld om de maximale loan-to-value te bepalen.
Aanvullend beoordelen we de sponsor, dus de vastgoedprofessional. Bij gebrek aan informatie bij een nieuwe SPV is de sponsor voor ons heel relevant. We zijn bijvoorbeeld benieuwd hoeveel vergelijkbare projecten u heeft gerealiseerd. En naar het rendement dat u daarmee wist te maken. Ook bespreken we eventuele tegenvallers van destijds, en hoe u daarmee omging.
Uiteindelijk draait het om een trackrecord. Als alternatieve financier voor een zakelijke lening zonder jaarcijfers kijken we bijvoorbeeld naar de historische exit-transacties. We kijken naar de stabilisatie van leegstand en of het gelukt is om projecten binnen budget te realiseren. Daarnaast is de vermogenspositie interessant, in aanvulling op de ervaring die u met eerdere projecten heeft.
Zakelijke lening zonder jaarcijfers bij Pearl Capital
Zoekt u een zakelijke lening zonder jaarcijfers? Wij kunnen snel en flexibel financiering verstrekken. De beoordeling is anders dan bij de bank, waardoor jaarcijfers niet nodig zijn. Maar, dat neemt niet weg dat we kritisch kijken naar uw project. Ook wij stellen een aantal vragen. We richten ons daarbij op het onderpand en de onderliggende waarde daarvan. Daarnaast beoordelen we u als vastgoedprofessional.
Wilt u geld lenen of uw klanten een financiering aanbieden? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we binnen 24 uur contact met u op.
