- Wat gebeurt er bij een hogere rente als u moet herfinancieren?
- Banken zijn selectiever en vastgoedwaarderingen staan onder druk
- Vastgoed financieren bij Pearl Capital: snel en flexibel
Wat als de rente hoger is op het moment van herfinancieren? De Nederlandsche Bank geeft aan dat kredietverlening aan commercieel vastgoed in de afgelopen jaren terughoudender is geworden. Niet bij ons, maar het is verstandig om de strengere kapitaaleisen en eventueel hogere fundingkosten vooraf mee te nemen in de plannen.
Vanuit ons vastgoed financiering fonds verstrekken we snel en flexibel het krediet dat u nodig heeft. We leggen daarnaast graag uit welke rol timing, rentegevoeligheid en de kapitaalstructuur spelen, als u geld wilt lenen voor een transformatie, renovatie of verbouwing van vastgoed.
Wanneer gaat u herfinancieren?
Herfinanciering draait bij veel projecten om twee variabelen:
- Renteontwikkeling
- Vastgoedwaardering
Meer technisch speelt er ook een loan maturity risk. Het is een vaak onderschat risico. Als de lening afloopt moet u herfinancieren tegen de marktcondities zoals ze op dat moment gelden. Dus ligt de rente hoger dan bij aanvang? Is de vastgoedwaarde gedaald door hogere cap rates? In sommige gevallen hanteren banken en financiers een lagere LTV (loan-to-value). Er ontstaat dan druk op de kapitaalstructuur.
De strategische vraag is of u nu een hogere rente accepteert, voordat er verdere waardedruk ontstaat. Of wacht u op stabilisatie van de markt, met het risico dat de lening afloopt onder meer ongunstige voorwaarden? Er bestaat geen ‘altijd juiste’-keuze. In plaats daarvan kijkt ons team met u mee naar:
- De looptijd van de vastgoed financiering
- De waarde van het vastgoed
- De exit-strategie
Aandacht voor de break-even exit
Bij een hogere rente verschuift de minimaal vereiste verkoopprijs voor uw vastgoedproject. De break-even exit verschuift omhoog. In een markt met stijgende cap rates is dat een kwetsbare combinatie. Daarom is het belangrijk om financiering altijd door te laten rekenen in uw exitmodel.
Ons team kan u daarbij helpen, omdat we ook aan de andere kant van de tafel hebben gezeten. Wij weten wat erbij komt kijken om vastgoed te financieren. Waar u tegenaan loop en wat er belangrijk is. Stel ons uw vragen, dan denken we graag met u mee.
Banken en alternatieve financiers (zoals wij)
Banken zijn terughoudend als het gaat om commercieel vastgoed. Dat is al jaren het geval. Ze hanteren een zeer strikte LTV, vaak tot maximaal 60% of zelfs minder. Daarnaast rekenen ze met strikte DSCR-normen en gelden er beperkingen per sector.
Wij zijn sneller en meer flexibel. Daardoor kunnen we maatwerk bieden, zelfs als de bank geen opties lijkt te hebben. Wij kunnen tijdelijk hogere risicoklassen financieren en meedenken over de exit-strategie.
Dat neemt niet weg dat we kortlopend financieren, vaak tot aan verkoop van het project of herfinanciering door een (groot)bank. Daarom is het verstandig om nu alvast na te denken over de exit-strategie. Een hogere rente of een stijgende rente heeft daar invloed op, dus daar houden we rekening mee bij het aanbod.
Banken kijken bij herfinanciering bijvoorbeeld naar:
- Huurcontractduur (WAULT)
- Huurindexatie
- ESG-risico’s
Door daar al vroegtijdig over na te denken kunnen wij sneller en meer flexibel de financiering aanbieden. U kunt dan het vastgoed financieren vanuit een goed plan voor de exit. Onze overbruggingsfinanciering is dan een strategisch middel, waarmee u alvast van start kunt. De transformatie, renovatie of verbouwing kan doorgaan. Omdat er zicht is op verkoop of herfinanciering door de bank.
Vastgoed financieren bij Pearl Capital
Vastgoed financieren bij Pearl Capital? Wij maken het u graag eenvoudig. Daarom gaan we in gesprek over uw project, de plannen en de exit-strategie na afloop van onze overbruggingsfinanciering. Met open blik en vanuit het begrip van beide kanten, omdat we ook aan de andere kant van de tafel hebben gezeten.
Wilt u geld lenen of uw klanten een financiering aanbieden? Bel ons op telefoonnummer +31 (0) 20 308 61 80 of vul ons contactformulier in. Dan nemen we binnen 24 uur contact met u op.
