Nederlanders met een tweede huis in het buitenland kregen deze zomer hoop: een arrest van de Hoge Raad op 18 juli leek te suggereren dat er geen box 3-heffing meer zou gelden over buitenlands vastgoed. Maar wie het arrest beter leest, komt bedrogen uit. In werkelijkheid is de situatie een stuk genuanceerder, en soms zelfs nadelig.
In het arrest van 18 juli 2025 (ECLI:NL:HR:2025:1176) draaide het om een woning in Frankrijk, gebruikt als vakantiehuis. Op het eerste gezicht lijkt de zin ‘Het werkelijke rendement van de in Frankrijk gelegen woning dient buiten beschouwing te blijven’ een vrijbrief om deze woning buiten de belastingaangifte te laten. Maar dat is niet terecht.
Belastingadviseurs waarschuwen: buitenlandse onroerende goederen tellen gewoon mee voor box 3, zowel onder het forfaitaire stelsel als bij de zogenoemde tegenbewijsregeling. Pas als het werkelijke rendement lager blijkt dan het forfaitaire rendement, kan dat verschil invloed hebben op de uiteindelijke heffing. En dan nog speelt het buitenlandse vastgoed een rol, via de aftrek ter voorkoming van dubbele belasting.
Voorbeeld: wel meetellen, geen verschil
Stelt u zich voor: Françoise uit Hilvarenbeek. Zij bezit banktegoeden, een verhuurd huis in Vaals en een vakantiehuis in Frankrijk. Volgens de Overbruggingswet box 3 komt haar fictieve rendement uit op €34.467, wat leidt tot een heffing van €12.408. Maar haar werkelijke rendement bedraagt slechts €30.500. Daarmee komt ze in aanmerking voor de tegenbewijsregeling, die haar heffing verlaagt naar €10.980.
En dan komt het Franse vastgoed om de hoek kijken: de waardeaanwas van haar Franse woning (die meetelt voor het werkelijke rendement) zorgt ervoor dat ze in aanmerking komt voor een gedeeltelijke vrijstelling, omdat Frankrijk het heffingsrecht op dat vastgoed heeft. Die vermindering bedraagt in haar geval €1.800. Uiteindelijk betaalt ze €9.180 aan box 3-heffing.
En zonder dat Franse huis in de berekening? Dan is haar werkelijke rendement lager, maar valt de vermindering ook lager uit. Het eindbedrag aan box 3 blijft exact gelijk.
Rekenfout is snel gemaakt
Dat laat zien hoe verraderlijk het nieuwe systeem is. Een lager werkelijk rendement betekent niet automatisch dat u ook minder belasting betaalt. In grensoverschrijdende situaties, waarbij het buitenland ook mag heffen over vastgoed, moet u dus meerdere berekeningen maken om te weten wat voordeliger is: het forfaitaire of het werkelijke rendement.
Volgens belastingadviseur prof. dr. mr. P.G.H. Albert is het zelfs mogelijk dat u met een hoger werkelijk rendement een lagere belasting betaalt dan bij het forfaitaire stelsel. Maar u mag alleen overstappen op het werkelijke rendement als dat aantoonbaar lager is.
Conclusie: laat u goed adviseren (of investeer met een vast rendement)
Wie een vakantiewoning in het buitenland bezit, doet er verstandig aan om niet blind het OWR-formulier (voor aangifte werkelijke rendementen) in te vullen. Eerst rekenen, dan kiezen. De uitspraak van de Hoge Raad verandert niets aan de hoofdregel: buitenlands vastgoed telt mee – maar speelt alleen geen rol meer bij de verdeling van het werkelijke rendement zodra u daarvoor in aanmerking komt.
Kortom: het is geen belastingvrije vrijhaven, maar een rekenkundige uitdaging. Daarom is ons zakelijk hypothekenfonds met een vast rendement voor veel beleggers interessanter. Met de voordelen van vastgoed, maar zonder het omkijken. Investeren kan vanaf €100.000.
